今回は10月に突如現れた新生不動産クラウドファンディング
K-FUNDについて解説したいと思います。
まずはこちらの画像をご覧ください…。
画像引用元：K-FUND公式サイ記念すべき1号ファンド
- 想定年利12％
- さらに出資額の3％キャッシュバック
やばすぎんだろ…。ってことで今回は新生クラファンのK-FUNDを調査・解説してみたので参考にしてね！
本人確認を行う際は必ず離脱せず一度に最後まで登録を行なってください！
離脱してしまうと5日間再申請ができなくなってしまうエラーが発生しているようです
登録時に出遅れて投資できなかったという可能性があります。
本人確認書類を準備してから申し込みするようにしてください。
K-FUNDの事業者情報
画像引用元：K-FUND公式サイト株式会社カワムラ建設が運営する不動産クラウドファンディングサービス
不動産クラウドファンディングをするために産まれた会社ではなく、本業がある傍らのサブ事業展開になります（プラス材料）
本業が不動産クラウドファンディングだとこけたときのリカバリーが相当厳しいのですが、柱となる他事業があるので安心度は高そうです。
| 運営会社 | 株式会社カワムラ建設 |
|---|---|
| 本社所在地 | 神奈川県横浜市中区住吉町1-1 第三柳下ビル |
| 代表者名 | 川村利夫 |
| 資本金 | 1億円 |
| 設立 | 2014年9月 |
| 免許・許可 | – 宅地建物取引業：国土交通大臣免許（１）第10811号
不動産特定共同事業（匿名組合借入併用型）：神奈川県知事 第25号（2025年7月28日取得） |
| 支店・拠点 | 東京支店、静岡支店、大阪支店 |
これまで2014年9月に静岡県伊東市で創業。再開発事業、不動産再生事業、リゾート開発事業を中心として企業活動
少数精鋭のプロ集団が、不動産価値の最大化をスローガンに、これまでに培ったノウハウや技術を用いて、不動産に新たな息吹を吹き込み、その価値を創造しています。
不動産クラウドファンディングをはじめるにあたる許可「不動産特定共同事業許可」の取得は2025年7月で最近です。
K-FUNDの特徴
画像引用元：K-FUND公式サイトより引用仕組みは通常の不動産クラウドファンディングと同じです。
３つ特徴がありますので、まとめました！
特徴①借入併用で高リターン
画像引用元：K-FUND公式サイト借入を併用することでレバレッジ効果を出して利回りを上げることができます。
例えば、10億円のファンドがあるとします。
- 不動産クラファンから年利10％で8,000万円+事業者の劣後出資で2,000万円
- 銀行融資で年利2％で5000万円＋不動産クラファンから年利10％で3000万円＋事業者の劣後出資で2,000万円
銀行融資を使ったほうがお得に投資ができるという理論です。
銀行は決まった融資金額を返済すればOKなので、その分は事業者が投資家へ還元できる。そんな仕組みです。
とはいえ良いことだけではなくリスクも増えます。（下に続きます）
特徴②優先劣後出資制度採用だが借り入れ併用の場合は順位が変動
画像引用元：K-FUND公式サイトどこの不動産クラウドファンディングでも劣後出資の仕組みは導入されていますね。
仮に損失が出た場合は、劣後出資している業者がまず損失を被る。というものです。
K-FUNDは１号ファンドは劣後出資比率が9.4%です。
また、募集金額に満たなかった場合は劣後出資比率を増やしてファンドを成立させますと記載があります。
借入返済スキームは返済が銀行最優先
ただ、借り入れ併用スキームにより返済順位が
借入＞優先出資＞劣後出資
となる点には注意が必要です。
そのため、劣後出資比率が高くなっていても、仮に損失が発生したとしたら実質的な劣後が発動したとしても、銀行が先になるためあまり意味がないような感じになってしまいます。
この点を触れてるインフルエンサーとかは少ないよ。
特徴③宿泊特典
画像引用元：K-FUND公式サイトこれはまだサイトに告知されていませんでした。
今後なにかしらキャンペーンがあるかもしれません！
抽選とかになるのかな？でも当たったらうれしいですな。
今後のファンド展開
画像引用元：ゴクラクよりこれまで銀行融資を利用しながら都市開発事業を手掛けてきましたが、取得物件が古い空き家の場合は、銀行の融資が付かない若しくは希望額に満たないケースが少なからずありました。
不動産クラウドファンディングを活用してこれまで取り組めなかったファンドにも積極的にチャレンジしていき。都市開発事業を拡大していきたいとおっしゃておりました。
第1号ファンドの内容
横浜市鶴見区の住宅2棟を解体して更地化して売却という内容
年利換算で18％とものすごいオープニングキャンペーン！
自社勘定で買い戻しをするとの記載があり、1号ファンドから失敗すると今後の募集もうまくいかないですし、ガッチリ決めてくる可能性は高いでしょうと考えております。
ハイリスクハイリターン案件なのは間違いないですが、1号ファンドの後ろ盾があるので攻めていくつもりです！！！！！！
K-FUND１号ファンドの基本情報
募集金額
- 優先出資：33.6％（100,000,000円）
- 劣後出資：9.4％（28,000,000円）
- 借入：57.0％（170,000,000円）
総額550,000,000円です。
大手ディベロッパーから買付証明書受領
大手不動産ディベロッパーから買付証明書を受領しており、売却契約締結に向けて準備を進めております。と記載があります。
↓↓↓↓↓↓↓
これちょっと注意で「買いたい」という意思を売主に伝えるための意思表示書面であって、売買契約そのものではないことに注意
通常の売買契約締結済みファンドとかと違うので注意。（ちなみに売買契約締結済みでも超高額の手付金を支払いすれば売買契約を破棄することが可能、レベチーのニセコ案件など）
これってめっちゃリスクじゃないですか？でも、K-FUNDからこんな一文がありました。
仮に売却が困難となった場合には、当社が固有財産として対象不動産を買い戻し、出資金の償還配当を行う予定です。
ありがてーーーーーーーーーーーー！！！！！！！
１号ファンドということもあり、ここは絶対こけさせないんだろうなという強い意志が見えました。
会社の財務パワーがどれほどかは見てた感じわかりませんが、きっと何とかなると思いたい！また情報あれば追記します！
財務面について
買戻し文言が「予定」となっているため、必ず買い戻ししますという義務ではないため注意が必要です。とは
会員登録後に確認できる文書なので、詳細に記載することはできないのですが、財務面についての貸借対照表が載っていたので確認しました。
カワムラ建設は純資産・黒字基盤を持っており、買戻し条項を実行する可能性はゼロではないと思いました。
とはいえ、買戻し用に現金を今手元に用意してるというわけではないため、仮に買戻しとなった場合は償還まで時間がかかるなどはありそうです。
オープニングキャンペーンで年利換算18%
画像引用元：K-FUND公式サイオープニングキャンペーンということで、投資金額に応じて3％キャッシュバックという特典がつきます。
ただでさえ、年利感12％と設定されているのに、3％キャッシュバックがあるということで相当報酬がやばいです。
3％は投資した金額に対してかかるので、10万円投資なら3,000円となります。
今回のファンドは半年運用になりますので、年利換算にすると利回りは3％ではなく6％に跳ね上がります。
通常の運用の想定年利12％と併せて18%となってやばい。
借入併用ファンドのリスクもチェック
また、本事業者はSPCを活用しない１号・２号事業者です。
1号スキームで借入を使うと、運営会社が債務超過や破綻した場合、債権者が物件を差し押さえるリスクが投資家に跳ね返る可能性が高くなる構造的な弱さが残ります。
ここのリスクがあるところをしっかり考慮して無理のない範囲の自己責任で投資をしましょう。
借入併用ファンドというと３号・４号事業者のイメージがあります。
レベチーなどがこれに該当。仮にレバレッジをかけすぎて債務超過などが発生した場合に倒産隔離されているのが３号・４号の倒産隔離スキームです。
初号ファンドにハズレなし！？
運営者が「初号ファンドで失敗しました」ということを表立って公表することはブランドにとって大きな損失となります。
そのため、初号ファンドは成功を前提として初号設計される傾向にあります。
運営者にとって、最初のファンドは信頼構築フェーズであるため、比較的保守的に設計することが多いです。
そのため、初号ファンドにハズレなし！といわれることが多いです。
※とはいえ絶対ではないので無理のない範囲でご自身で判断を。投資は自己責任です。
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- 本記事の内容は、特定のファンドや事業者への投資を推奨するものではありません。
- 記載している情報は執筆時点の公開情報や一般的な知見に基づいており、将来の成果を保証するものではありません。
- 投資に関する最終的な判断は、ご自身の責任において行ってください。
- 不動産クラウドファンディングを含む投資には元本割れや損失が生じるリスクがあります。
- 契約締結前交付書面や事業者の公式サイトをご確認のうえ、十分に理解してからご判断ください。
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