こんにちはゆたかです。これまで合計40サイト以上のクラウドファンディングに投資をしてきている私が不動産クラウドファンディングの「TOMOTAQU」について徹底解説しました。
色々クラファンあって悩むよ～～という方も多いと思いますが、TOMOTAQUならではの特徴もあってオススメです。
今は特に対象メディア経由限定の新規登録キャンペーンがアッツイのでおすすめ。
この記事を読めば、こんなことがわかります。
- TOMOTAQUの特徴について理解できます。
- TOMOTAQUの絶対知っておかなきゃいけない過去のアレについて知れます。
- 狙い目のファンドをがわかります。
実際に私も2022年7月1日に登録して使っています。
現在、1案件償還済みで2案件投資済みといった状況です。
8月31日までの期間限定で対象メディア経由で会員登録すると、1か月以内にTOMOTAQUで使えるポイント5,000円がもらえます。
このポイントは投資に利用することができるので大変お得！
なので5,000ポイント貰った場合は45,000円で50,000円分の投資ができるということになります。
このポイントは使ったあと満期になったら現金として払い出しされます。
45,000が50,000円の働きをしてくれて配当金を平均利回りの6.7%でもらった場合、
実質的な利回りは7.45％まで爆上がりします。
めちゃくちゃお得に投資ができてなおかつ満期時には現金になるので超お得です。
TOMOTAQU（トモタク）の魅力・特徴まとめ
- 過去５年で元本毀損0本
- 特典付きファンドが多数アリ
- TOMOTAQUポイントがお得！
- 1万円から投資＆短期運用メイン
- 信託銀行保全の仕組み
不動産クラウドファンディングって色々あって特徴ってよくわからないですよね。
過去５年で元本毀損0本＆平均利回り6.7%
えらいぞ！TOMOTAQU！過去５年運用(累計119本以上)でこれまで元本毀損０件なのはとてもすごい！
キャピタルゲイン型もインカムゲイン型も合わせての合計になりますが、特にインカムゲイン型で6.72%は高い数値です。
当たり前ですが、どんなに利回りが高くても投資したお金が無事に還ってくることは一番大事だと思っています。
ただ、後述しますが遅延は発生しています。遅延はあっても過去には遅延した分も分配を出したりしていたり、しっかりとした情報公開の姿勢があるのでその辺りは信頼できると思います。
特典付きファンドが多数アリ
投資金額に応じてプレンゼントが貰えたりする企画を開催しています。
ただ投資金額は30万円以上という条件が多いので若干投資金額としては多いかなという印象です。
とはいえ敷居が高いこともあって抽選もそれなりに当たりやすい印象（もらったことないのでわかりませんが）
TOMOTAQUポイントがお得！
１月1日～12月31日までの１年間で合計50万円以上投資するとランクが上がって、投資するたびにTOMOTAQUポイントがもらえる制度があります。
シークレットは一生自分は行くことはないとは思いますが、ゴールドくらいまでなら現実的にいける！って人も多いかも。
返礼品つきファンドの30万円を2回とかで50万はクリアできるので優待ももらえてホクホウク。
あとは毎月5万円をコツコツ投資するだけでも、年間50万円をクリアできます。
ポイント還元のおかげでポイントは投資に利用できるので、実質的な還元率は爆上がり！
平均利回り6.72＋0.5％=7.22%は強い！
- 10万円以上の場合は投資金額20％
- 10万円以下の場合は投資金額10％
1万円から投資＆短期運用メイン
最近「TOMOTAQU ＭＩＮＩ」というのものが登場し最低投資金額が10万円から1万円に変更になりました。
そのため、もらったTOMOTAQUポイントを投資で1万円の案件で1,000円単位でコツコツ消化できるのでいい感じです。
運用も1年以内の短期運用がメインで長く続く案件も再組成とされて募集されてることが多いです。
信託保全制度
TOMOTAQUは信託保全制度を採用しています。
これは信託銀行を使った分別管理のことで、投資家から預けたお金は第三者の外部弁護士が口座の動きに異常がないか常にチェックして「業者が勝手に意図不明な目的で引き出せないようになっています」
また、仮に業者が破綻した場合も信託口座内のお金は差し押さえの対象外となります。
とはいえ、普通に物件が運用中の時は信託保全が適用されない（物件を購入・運用するのにお金を使っているから）なので運用前の期間と運用終了後のちょっとの期間だけなのですがあるならまあ安心の制度だよねと言えます。
しっかりと第三者にお金の流れを把握されているので、投資資金を物件購入に利用していますので、この時点でポンジスキームの可能性が完全に否定されるので信託保全制度があるのは投資家としてはありがたいです。
ポンジスキームとは…実際には物件を買う・投資に利用していないのに投資家からお金を集め配当分のみお金を返して最後にはﾄﾝｽﾞﾗする悪徳な手法のこと。
不動産クラウドファンディング「TOMOTAQU」のこれまでの実績
| 運営期間 | 2020年11月～（現在運用5年） |
|---|---|
| ファンド数 | 116本 |
| 償還数 | 84本 |
| 平均利回り | 6.72% |
| 累計ファンド募集金額 | 13,497,200,000 |
| 平均運用期間 | 316.6日 |
| 元本毀損 | 0本 |
| 遅延 | 5本（うち3本は償還済み） |
| 劣後出資 | 10％以上 |
TOMOTAQUのトラブル対応：遅延・延長事例の透明性
よくなかったこともしっかりお知らせしていこうと思うので、しっかりとブログに記録していきます。
過去に元本毀損こそしていないものの、遅延は合計で5件発生しています。
CF65号とCF70号は現在も延長中というステータスになります。
また、遅延に関する情報は会員ページのお知らせから確認することができます。
CF60号・CF70号の遅延について
対象不動産は歴史的建造物であることから、復元工事については所管官庁等と協議のうえ、細部にわたる指示に従いながら慎重に進めております。
このため、調整や確認作業に想定以上の時間を要しており、工事の完成に遅れが生じる可能性がございます。変更前：2025年8月31日
変更後：2026年2月末日（予定）
※元本償還および分配金につきましては、運用終了日までの計算期間に基づき、お支払いする予定です。
※今後の状況によっては、復元工事および売却活動が予定より早期に完了し、運用終了日が早まる可能性もございます。
上記マイページからの引用です。
しっかりと理由が明記されてる他、延期になった分関してはその分も運用していると見なし配当します。との文言があります。
CF11・CF17号で地中障害物による運用期間延長（最大6ヶ月）
CF11号およびCF17号では、運用対象物件の地中から想定外の障害物が発見され、撤去作業に時間を要したことから、運用期間が最大6ヶ月延長となりました。
こうした場合でも、TOMOTAQUでは即座に投資家向けメールを配信し、進捗報告と補足情報をマイページにて公開しています。
状況説明を明確にすることで、投資家との信頼関係を損なわない運営を行っているのです。
CF12号での事務手続き遅延も即日対応
CF12号では、所有権移転にかかる書類の不備により手続きが一部遅延しましたが、運営側は問題発覚当日に投資家へ通知を実施し、その後の対応スケジュールも丁寧に説明しました。
遅延そのものへの迅速なレスポンスと説明責任を果たす姿勢は、「不測の事態に強いサービス」であることを物語っています。
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次回の投資に使える5,000ポイント
TOMOTAQUで狙うべき案件
都内型物件×インカムゲイン型（ハイブリッド型）
個人的にリゾート系ファンドが多い印象のTOMOTAQUなのですが、リゾート系のキャピタルゲイン型ファンドはリスクが高いと思っているので避けるほうが無難と思っています。
インカムゲイン型ファンドは「マスターリース契約」を前提としているファンドが多い印象です。
そのため、期間中の配当はガッチリ保証できるような仕組みとなっております。
- インカムゲイン型：物件の賃料収入などを原資とし、運用期間中に配当を受け取るタイプ。安定したインカムゲインを重視する方に適しています。
- キャピタルゲイン型：物件の売却益を原資とし、運用終了時にまとめて配当されるタイプ。リターン重視の短期集中投資を目指す方に好まれます。
- ハイブリッド型：インカムゲインを受け取りつつ、売却も目指すタイプ
マスタリース契約ってなに？
マスターリース契約は簡単にいうとこんな感じの仕組み。
- オーナーに払う家賃：月80万円
- 実際の入居者家賃合計：月100万円
- サブリース業者の利益：月20万円（満室時）
オーナー（TOMOTAQU側）は賃料が安定して貰えるのでしっかりインカムゲインは補填されるよっていう仕組みです。
マスターリース契約をしているのは子会社である株式会社イーズレーベルを設定している場合が多いです。
とはいえサブリース会社が破綻した場合などのリスクはあるので絶対大丈夫でというわけはないので注意が必要ですがインカムゲインファンドの場合あると大変強い後ろ盾になります。
TOMOTAQUで避けるのを推奨したい物件
キャピタルゲイン型で6％程度だと正直TOMOTAQUで投資をしなくても別のところでいいかなという印象です。
リゾート系ファンドのキャピタルゲイン型は売れる時には流行りが大きく左右されるので、その場所が売れないとなった時は延長やもしくは元本毀損になる可能性も否めません。
同じファンドのキャピタルゲイン型で再組成しているやつは避けるほうが個人的に無難。
TOMOTAQUであるとなおよしなのが、特典付きファンド！
都市型物件＆インカムゲイン型やハイブリッド型である場合は超絶狙い目です。ガンガン狙っていきましょう！
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次回の投資に使える5,000ポイント
まとめ
- 利回り平均6.7%
- 2020年から運用で5年間で116本以上を運営うち、84本を償還済みの実績
- うち5本の遅延が発生（全体の4.3％）
- 1万円から投資可能
- インカムゲインファンドはマスターリース契約
- 過去５年で元本毀損0本
- 特典付きファンドが多数アリ
- TOMOTAQUポイントがお得！
- 1万円から投資＆短期運用メイン
- 信託銀行保全の仕組み
個人的にはポイント制度が超優秀です。
なにもないものから分配金を出してくれるのはかなり魅力的。
特典付きファンドを狙いつつ会員ランクをあげていきたいですね！
- インカムゲイン型
- 利回り6％以上
- マスターリース契約済み
- 都市部・一棟マンションだとなおヨシ
- 運用期間1年
- 特典付きファンド
現在開催中のキャンペーン
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なので5,000ポイント貰った場合は45,000円で50,000円分の投資ができるということになります。
このポイントは使ったあと満期になったら現金として払い出しされます。
45,000が50,000円の働きをしてくれて配当金を平均利回りの6.7%でもらった場合、
実質的な利回りは7.45％まで爆上がりします。
めちゃくちゃお得に投資ができてなおかつ満期時には現金になるので超お得です。
