【ファンド分析】COMMOSUSファンド152号は怪しい？とゆたかの投資判断は？
ソーシャルレンディングのCOMMOSUSにて最新の152号ファンドが公開されました。
今回は中野プロジェクトについて分析してみましたので、投資に悩まれてる方の参考になれば幸いです！
この記事では①ファンドの概要②貸付先の状況について③COMMOSUSの特徴についてまとめてました！ぜひご覧ください！
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中野プロジェクト（COMMOSUSファンド152号）分析
画像引用元：COMOSUS| ファンド名 | 中野プロジェクト（COMMOSUSファンド152号） |
|---|---|
| 予定利回り | 年利6％ |
| 運用期間 | 18か月 |
| 担保 | 根抵当権第1順位、LTV71.8% |
| 貸付先 | 株式会社明豊エンタープライズ |
| 募集金額 | 300,000,000円 |
| 資金用途 | 中野区新井に所在する土地購入費用 |
| 最低投資金額 | 10,000円 |
COMOSUSは不動産クラファンではなく、融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）となります。企業へ資金の貸し付けを行い、それによる利息を受け取ることを目的としています。
不動産クラファンと違い、用途は自由なお金となり柔軟な利用が可能です。しっかりと計画に問題がないか確認をしていいなと思ってから投資をするようにしましょう！
ファンド概要
COMOSUSを通じて、資金を調達して、中野区新井に所在する土地購入を行い、それにより売却益を得る目的で資金調達をします。
資金調達後は賃貸マンションを建築し第三者へ売却することと目的とします。
今回、明豊エンタープライズ社が取り扱うのは、東京都中野区新井に所在する不動産（土地）です。本物件は、西武新宿線「沼袋駅」から徒歩8分の閑静な住宅街に位置しています。土地取得後、同社にて賃貸マンションを建築し、完成後に第三者への売却を予定しています。
3億円で土地を取得して賃貸物件を開発して売却をする予定です。
不動産クラウドファンディングとは違い、ファンドの成功有無は関係なく、期日になったら返却するというのが融資型クラウドファンディングになります。
業者と貸付先とビジネスプランこれらを考えて投資するものとなります。
なにかあったときに資金を回収する担保の仕組みとは？
融資型クラウドファンディングには担保というものが設定されています。
今回3億円の融資を受けるにあたり、明豊エンタープライズ社は4億1,800万円の不動産物件を担保に入れています。
何かあったとき、この物件を売却して3億円を返済してくださいねというものです。
この時の不動産担保価値に対して、借入をしている金額の割合をLTVといいます。
60～70%程度で安定性重視といわれており、今回のLTVが71.8%なので比較的無理のない設定となっております。
さらに資金回収がしやすい「根抵当権の第1順位」の設定
根抵当権の第1順位とは、不動産に複数の根抵当権が設定されている場合に、最も早く登記された（＝優先的に弁済を受ける権利を持つ）根抵当権を指します。
不動産が競売された際、売却代金から第1順位の根抵当権者が他の後順位の債権者よりも先に、担保する債権（限度額内）を回収できるため、金融機関などが融資の条件として「根抵当権第1順位」を求めることが多いです
融資型クラウドファンディングで不動産を担保に設定していても記載がなく第２位になっていたりするものもあるので要注目です。
担保はあってもデフォルトが発生した場合は元本が戻ってくるまで時間がかかる可能性あり
仮に担保不動産を売る必要になったケースが発生した場合。
不動産を売却完了するまで時間がかかります。
そのため、担保設定はあるけどもし仮に売却が必要になった場合は元本返済までは時間がかかる可能性があることは覚えておきましょう。
COMMOSUSの実績
- COMMOSUSの特徴
- 1万円から投資可能
- 利回り 年率4.2%〜11.0%
- 1年以内の短期運用メイン
- 取り扱いファンド種別多数
- 元本回収実績100％（2026年1月現在）
- 特典付きファンドあり
業者解説について詳しくはこちらの記事で解説しております。
貸付先の明豊エンタープライズの実績
融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）では貸付先がしっかりとした会社かというのが何よりも大切です。
ここで貸付先である明豊エンタープライズについて調べてみました。
明豊エンタープライズは東証スタンダード上場の不動産のプロ
画像引用元：COMMOSUS| 会社名 | 明豊エンタープライズ社（めいほう |
|---|---|
| 上場情報 | 8927 東証スタンダード上場 |
| 創業 | 1968年 |
| 事業内容 | 新築1棟投資用賃貸住宅の開発を主力とする不動産デベロッパー
不動産開発・賃貸・仲介 |
| 強み | 平均入居率98.9％のMIJAS(ミハス)エルファーロブランドの投資用アパート開発に強み。東京23区の城南・城西エリアを中心に事業を展開 |
東証スタンダード上場企業ということで財務の透明性は抜群
画像引用元：Yahoo!ファイナンス上場企業ということで財務面はすべて公開されており誰しもが確認することができます。
ソーシャルレンディングは怪しいと思う人もいるかと思いますが、大株主や創業者やその他大勢の株主にとって変なことをして株価の価値を下げて時価総額を下げるほうがよっぽど損失が大きいです。
信頼していい企業だと思います。
COMMOSUSでの借り入れ実績
同社はこれまでにCOMMOSUSを通じて4ファンド・計5億6,836万円の借入を実施し、そのうち3ファンド・3億4,836万円分については、既に問題なく返済を完了しています。
すみません。あと1個運用完了しているようなのですが探し出すことができませんでした。
全部で3ファンド運用完了している実績があります。
これはプラス材料だね！
終わりに
今回のファンドを分析してみましたが、安心材料が多く投資しても問題ないかなと感じました。
安心ポイント
- 上場企業への手堅い貸付先
- これまで元本償還率100％のCOMMOSUSファンド
- さらに資金回収がしやすい「根抵当権の第1順位」の設定
リスクは０ではありません。元本保証でもないですが、この利回りで投資してもいいかな？と思う方は投資してみてもいいと思います！
リスクとリターンのバランスを見ていいなと思った方はまず会員登録してチェックしてみてください！
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※投資に関するご注意 本記事は情報提供を目的としており、投資勧誘を目的とするものではありません。ソーシャルレンディングは元本が保証されるものではなく、投資対象の債務不履行等により損失が生じる可能性があります。投資の最終決定は、必ずご自身の判断でお願いいたします。
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| オススメ度 | |
|---|---|
| 平均利回り | 6.1％ |
| 最低投資金額 | 1万円～ |
| 特徴 | 全期間配当、翌日償還、ベネフィットステーション |
| 新規特典 | 10万円以上投資でデジタルギフト1,000円、50万円以上投資でデジタルギフト5,000円分＋ベネフィットステーション |
LSEEDクラファン
| オススメ度 | |
|---|---|
| 平均利回り | ３％ |
| 最低投資金額 | 1万円～ |
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SOLS WALLET
| オススメ度 | |
|---|---|
| 平均利回り | 2.5% |
| 最低投資金額 | 5万円～ |
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