FUNDI1号ファンドの償還遅延はなぜ起きたのか？FUNDIの失敗から投資家が学ぶべきこと
こんにちはゆたかです。
データセンター・蓄電池案件に特化したFUNDIの1号ファンドで償還遅延がほぼ確定したとのこと。
1号ファンドの関連ファンドである3号・6号も同じく償還遅延となるようです。
当ブログでもFUNDIについて紹介する記事を執筆しておりました。※個別のファンド紹介ではなく業者紹介としてですが
改めて今回なぜ償還遅延になったのか含め整理したいと思います。
FUNDIの失敗から投資家が学ぶこともたくさんあると思いましたので、その辺りについても自分の見解を述べていこうと思います。
FUNDI1号・3号・6号はどんな案件？
データーセンタ―用の土地の開発
ざっくりいうとデータセンターを建設するための『土地』を確保し、それを開発事業者（デベロッパーやIT企業）に売却する案件です。
FUNDIがデータセンタ―を作るワケではなくて、データセンター開発に適した土地の状態にして外部企業に売却して利益を得るというもの。
土地をバリューアップしてキャピタルゲインを狙う
- バラバラの土地や、権利関係が複雑な土地を一つずつ買い集め
- 山林の更地化
- 開発許可
これにより、土地の面積や用途が広がり、利用価値が跳ね上がるという仕組み
行政と協議して「ここにデータセンターを建てて良い」という許可（開発許可）を取りやすくする準備を行います。
坪単価が高くしてキャピタルゲインを狙って利益を出す仕組み！
FUNDI1号ファンドが償還遅延になった背景と経緯
以下は事業者側の説明の要約ですので必ずしも正しいとは言い切れません。
一部ポジショントークなどがある可能性があります。
自分自身はこちらの案件には投資しておらずあまり詳しくは追えていないため、ご理解ください。
遅延の理由
償還期間内に売却で進めていた買主候補より12月18日、「大幅な条件変更」を提示されました。
償還最優先で動いていたFUNDIとしてもこれを受け入れることは難しく、交渉は決裂する可能性が高い状況。
データセンター案件の特性上、買主候補とはデータセンターの関連当事者である千葉県印西市などの行政及び電力会社などと話し合いや調整が必須であるため、他の買主候補との調整を再開するが一定時間はかかってしまう。とのことらしい。
Youtubeでの公開LIVEが裏目に出たか？
社長自らが案件について公開していく姿勢は素晴らしいと思います。
他の会社ではなかった新しい取り組みですし、信頼できると思います。
とはいえ、売却予定先もLIVEを見ていたわけで手口や狙いがわかっており、足元を見らてしまったのかもしれません。
今後の対応
ファンドページ記載の購入先SPCの買戻し契約は有効であり、
売却に至らなかった場合はSPCによる買戻しを実行する予定。
スケジュールを含め確認中であり、なるべく早く投資家の皆様にメール含めお知らせするとのこと。
FUNDIは詐欺なの？ポンジなの？
詐欺ではないと思います。単なる事業計画の失敗ですね。
とはいえ正直、事業者としては詰めが甘いです。
しっかり契約も取れていないのに相手側からいきなり条件が変わったといわれても…。
としか思えない。
以下、３つの出口戦略として掲げていた。
- 国内デベロッパーへ売却
- 海外デベロッパーへ売却
- ＳＰＣで買戻し
どうにか③は実行するとは思いますが、期間内で安心して終わったという実績が命であるはずなので、「③はこれからです。」はさすがに準備不足でしかないと思いました。
こうなってくると、これからのFUNDIへの投資はちょっとできないなかなって判断になってきますね。
FUNDIの1号ファンドの償還遅延から学ぶこと
データセンター案件・蓄電池案件のデメリットを知る
どちらも開発用に土地を購入。
→土地を事業用に利用できるように整備と調整。
→価値が出た土地を売却するというのが大まかな流れです。
売却先がかなり限定してしまうというのが大きなデメリットであり、売却ができない場合は割高に取得した売れない土地が残ってしまうというデメリットがあります。
とはいえリスクとリターンは表裏一体、大きな利回りを産むことができるのがメリットです。
投資後はいくら調べても意味ない
投資してからは引き出せないのが不動産クラファン投資です。
今問題が起きてる1・３・６号ファンドで近隣の状況や現地情報や売却先企業の情報を今から調べても意味はないです。
大事なのは契約前書面をしっかりと目を通して確認することです。
あとからいくら調べても、結果は変わらない。
契約前に内容やシミュレーションや想定されるリスクを考えて大切なお金を運用するようにしましょう。
この手を抜いてはいけなくて、こうなったらこうなるをイメージしておきましょう。
一部、途中売却（譲渡）が可能な事業者もあり。
LSEEDクラファン、SOLSWALLET、renga、ALTERNA、i-bond
こういった企業は途中で売却が可能な珍しいファンドです！
こういった事業者を活用していくのもオススメです！
預金と比較して○○倍！インフルエンサーマーケには注意!投資を決めたのは自分自身
FUNDIはインスタ中心に爆発的にマーケティングされていました。
なかでもよく見たフレーズとして銀行預金に預けていたままでは増えない→銀行預金と比較して○○倍！眠らせているお金を活用しよう！という初心者を誘いやすくするようなフレーズ
銀行預金と大きく違うことは元本棄損や償還遅れの可能性がある。ただし大きなリターンを得る可能性があるということです。
比較対象が全然違うのに銀行預金を比較対象の引き合いに出すのはちょっとないなと批判したいなと思います。
FUNDIが初めての投資で銀行預金のような感覚で大きな金額を投資してる人もいらっしゃったかもしれません。
1号案件は10億円の募集に対して応募が35億と応募率274％と大盛況でした。
投資は自己責任です。元本は保証されません。
今回の案件はどうにかして還ってくるように動くとは思っていますが、これが還ってこないで泣き寝入りになることもあるかもしれません。
○○さんおすすめしてたから…で投資判断はダメです。ちゃんと自分がこれに投資したいかという理由をしっかりと考えることが大切！
本業がしっかりとある会社がやる別事業のクラファンは強い
不動産クラファンやソーシャルレンディングだけをやっている会社ではファンドが1つこけた時点で大きな損失になってしまいます。
本業として、不動産運営をしていたりとメインの事業があり、サブ事業として不動産クラウドファンディングをしているという会社であれば仮に１つのファンドがこけたとしてもリカバリーが利きます。
「事業者の倒産リスクの低さ」が圧倒的に違いますので、そういった会社を選ぶのが大切です。
また、メイン事業があるため、「投資家を守る動機の強さ」が圧倒的に違います。
不動産クラファンだけでぶん回している会社なのであれば、資金繰りが厳しくなることもありえます。
FUNDIはその点、FUNDIしかないため1ファンドがダメなら、他の健全な運営をしているファンドまで影響がでる可能性も０ではありません。
常に最悪のケースを想定することが大切
- 売買契約締結済み→手付金を払って破棄することができる。
- マスターリース契約→契約内容の変更、維持ができなくなる可能性がある
- 優先劣後システム→発動しても全く足りない場合もある
- 元本割れゼロ→これまでの結果であって必ずしもこれから０かはわからない
売買契約締結済みで契約放棄で今リアルタイムに問題となっているのがレベチーの13号ファンド。ニセコの土地を売却する予定が売却先が見つからず…という状況で運用遅延になっています。
データセンター案件は売却が決まらない場合、残るのは割高で購入した土地だけになってしまいます。その後の売却先を見つけるのは相当苦労するはずです。
分散投資は大切
こちらは自分が投資している不動産クラファンの全体図です。
利回りが大きいハイリスクファンドも組み入れるようにしています。
一つに集中だとなにかあったときにリカバリーが聞きません。
いろいろなファンドに分散投資するのが大切です。
マイルールですが、１つのファンドでは最大100万円までとしています。
筆者もFUNDIに投資中です
筆者は別案件にてFUNDIの7号案件「蓄電池」に20万円投資中です。
この投稿をInstagramで見る
ファンドの分析や自分が投資する理由をInstagramに投稿していました。
このファンドまで飛び火しないでほしい。投資した後は待つだけだからね。
まとめ
FUNDIの1号ファンドの償還遅延については残念ですが、肝を冷やされたというか自分自身も不動産クラファン・ソーシャルレンディングについては大きく投資をしているので改めて、しっかりと精査していくのは重要だと感じました。
きっと元本は返却していく流れになっていくと思うけど、不動産クラウドファンディング投資は投資したら基本的には償還まで待つことしかできません。
後からいくら言っても還ってきません。
○○さんがおすすめしてた！はキッカケであり、最後の決断は自分です。
預金と同じ感覚で投資するのはダメです。
ちょっとでもいいのでビジネスとして成り立つのかどうかの点を考えておくように投資するようにしていきましょう。
自分は不動産クラウドファンディング・ソーシャルレンディング投資が好きなのでこれからも投資は続けていくつもりです。
不動産クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）のメリットは
- 株価のような変動がないこと
- お宝ファンドがあったりする玉石混交のとこ
というようなところにメリットがあると思っています。
また、情報発信をしていくうえで、しっかりとメリットやデメリットや注意点も併せて発信していきますので今後ともどうぞよろしくお願いします。
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