【ガチ分析】アマギフ2,000円！トーチーズ17号・18号ファンドは大丈夫？確認しておきたい懸念事項とは
こんにちはゆたかです。
SNSでも絶賛大盛り上がり中のトーチーズ
今回募集中のトーチーズ17号・18号についてガチ分析してみました。
良いところも悪いところもしっかり書いていきます。
筆者はトーチーズにはこれまで投資をしており4ファンド投資中で現在も投資中です。
ノリと勢いだけでなく、ちゃんとファンドをみて複数ファンドに投資をしております。（画像は入金が反映されていないのであと10万円追加されます。）
結論からいうと18号は結構いい感じ！17号は展開次第といった感じのイメージです。
アマギフキャンペーンはもう継続ないらしいのでこの機会にやっておきましょう！
18号ファンドについて
| 想定利回り | (年利)13.0% |
|---|---|
| 運用期間 | 3.0ヶ月 |
| 最低出資 | (1口)¥10,000 |
| 募集金額 | 220,770,000 |
| 劣後比率 | 1％ |
| 募集形式 | 抽選 |
トーチーズは高い利回りである一方、劣後は低いといった特徴があり分類としてはハイリスク・ハイリターンの分類です。
Amazonギフトキャンペーンクリアの最有力候補
2月末までは登録→初投資でAmazonギフト2,000円分がもらえるキャンペーンが実施中。
本ファンドに1万円だけ投資することでもアマギフをもらうことができます。
2,000円が10,000円の3か月間の投資でもらえるので年利換算にすると…
年利80%になります！
物件について
画像引用元：GoogleMAP所在地：東京都目黒区鷹番3丁目21番9号
物件について グーグルマップで見ると住居専用地域の一軒家。これをお金集めて2.2億円で購入して、約2.48億円での売却を目指すものです。
投資対象は土地のみとなっております。土地は計126.34㎡の土地で大きめ！
ファンドのポイント
- 立地は神
- 土地は割安？
- 短期設定のため最初から売却見込みあり？
「学芸大学駅徒歩5分圏内の38坪」という条件自体には極めて高い需要だと思います。
3か月という非常に短い運用期間を設定しているので、おそらく最初からある程度売却が見込まれてると思ういから短期設定にしていると思います。
土地価格について
金額: 2億2,077万円なので土地面積: 126.34㎡（約38.2坪）
坪単価: 約577万円 / 坪
近隣の取引事例（2024年〜2025年）:
- 徒歩5分・115㎡の土地：約660万円 / 坪
- 徒歩5分・120㎡の土地：約690万円 / 坪
- 徒歩4分・80㎡台の土地：約690万円 / 坪
※出典：ランドクリエイト目黒区鷹番の土地価格相場、トチノカチ目黒区鷹番の動向
トーチーズ18号の注意事項
トーチーズは売却が成立しない限り、お金がかえってこないファンドです。
3か月という短期で設定されておりますが、売却が完了しないと延長になることもあります。
そのため、ある程度リスクを把握したうえで投資であることを考えて投資しましょう。
投資であるためことを把握して、しっかりとしたファンド選びが重要です
17号ファンドについて
| 想定利回り | (年利)16.0% |
|---|---|
| 運用期間 | 5.0ヶ月 |
| 最低出資 | (10口)¥100,000 |
| 募集金額 | 1,766,160,000 |
| 劣後比率 | 1％ |
| 募集形式 | 先着 |
17億というすごい募集価格です！
物件について
画像引用元：グーグルマップ
〒161-0032 東京都新宿区中落合１丁目１−２５ スカイレジデンス中落合
かなり大きな６階建てのビルになります。
ファンドのポイント
- インカムゲイン＋キャピタルゲインのハイブリッド型
- テナント区画を除き96％の高入居率を維持しており、安定的なキャッシュフロー
- 下落合駅から徒歩2分
- 築浅
これらの条件をもとに早めに欲しい！と思う声が上がれば売却！という流れになりますね
インカムゲイン
居住区間が30戸あり、２フロアはテナントです。
直近の賃貸募集データを確認すると、賃料は月約117,000円（10.9万円 + 管理費0.8万円）でした。
毎月、フル稼働だと仮定して、351万円
それに加えて、テナントフロアが１F・２F合わせて中落合エリアの100㎡前後の店舗・事務所用物件の賃料相場（坪単価1.5万円〜2万円程度）から算出すると、120万ほど
全館合計（月額） – 約471万円
一応、運用期間だけで最大2,355万円のインカムゲインを獲得することが可能
この利益も利回りのうちの1.38％を占めるものになりますが、メイン出口は売却になるのであくまでサブ的要素で、いかに売れるかどうかが重要になってきますね。
物件価格はちょっと割高かも？
坪単価: 17億6,616万円/ 1,348.95㎡（約408坪）=約433万円 / 坪
周辺の中古マンション相場: 坪380万〜400万円
ビル1棟買いの場合は相場より1割～2割安くなることが多いですが、ちょっと相場より割高な感じになっています。
築浅であることや入居稼働率から少し割高で買っているような感じです。
参考）相場情報サイト
- 公示地価（税金計算等の基準）は坪340万〜380万円程度
- 隣の分譲マンション（築浅・ブランド物件）の売り出し相場が坪380万円前後
ノムコム：ブリリア新宿中落合（近隣マンション）の中古相場 https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0005580/
トチノカチ：中落合の地価・土地価格
https://totinokati.com/kakaku/place/13104-U0007/kouji/
いかに売却としての魅力があるかがポイント
毎年収益を運んでくれる築浅・エキチカの物件なので、インカムゲインを産む金のニワトリとしてほしいと思う方はいらっしゃるかもしれません。
そういった層に対してアプローチできると思うのでここができるかどうかって感じになりますね。
また、今回は5か月という期間ですが仮にファンドが期間内に売却できなくても、再組成を行い再度募集をかけるという動きもあるかもしれませんね。
「トーチーズは怪しい」は本当？運営会社と仕組みを徹底検証
親会社エムトラス社の実績
※2025年11月24日現在手作業にて集計エムトラスト社は自社で不動産の土地取得開発を行う会社でありながら、外部の不動産クラウドファンディング会社へもファンドを卸しておりました。
エムトラスト社が不動産クラファンを販売していたのは、ヤマワケエステートとCOMMOSUSという会社になります。
100件運用終了、5件集計中、131件販売、26件運用中
この数字はヤマワケエステート内で販売されているエムトラスト社の実績です！
ちなみにヤマワケエステート社のエムトラスト案件では１つも償還遅延などは発生していません。（ヤマワケで問題が発生しているのはエムトラスト社以外のファンド）
相当しっかりとしたファンドや物件選びができているのがわかるかと思います。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
他社不動産クラウドファンディングへ卸していたのを→
自社で不動産クラウドファンディングして販売することになったのが「トーチーズ」
画像引用元：TORCHES公式サイトより引用
トーチーズの基本情報
| 運営会社 | TORCHES株式会社 |
|---|---|
| 本社所在地 | 徳島県徳島市寺島本町東三丁目12番6号 徳島駅前濱口ビル7階 |
| 代表者名 | 與那嶺 健人 |
| 資本金 | 1億円 |
| 設立 | 2018年2月 |
| 免許・許可 | 第二種金融商品取引業 四国財務局(金商)第25号
不動産特定共同事業 徳島県 第2号 不動産特定共同事業種別 第1号事業・第2号事業(電子取引業務を行う) 宅地建物取引業 徳島県知事(1)第3197号 |
TORCHES（トーチーズ）は、「投資に、灯りを。」をスローガンに掲げ、土地と人の営みに根ざした知見をもとに、投資家と不動産価値をつなぐ新しい資産運用体験を提供します。
横浜ベイスターズのオフィシャルスポンサー
ちなみに、エムトラスト社は横浜DeNAベイスターズのオフィシャルスポンサーです。
外部リンク）スポンサー企業一覧
トーチーズはキャピタル型に大きな強み
- エムトラス社が販売する物件を仕入れてきます。
- 不動産クラファンを通じて投資家から資金を集めます。
- 物件や土地を売却して利益を出します。
- その利益を投資家へ分配します。
こちらがトーチーズの基本的にビジネスモデルになります！
キャピタル型の開発と販売に大きく力を持っている会社です。
親会社エムトラスト株式会社の売り上げ推移
売上も右肩上がりでガンガン販売をしている実績があります。
豊富な実績と蓄積されたノウハウをもとに、TORCHES（トーチーズ）においても厳選した不動産ファンドを運用し、安定的かつ持続的なリターンの実現に活用されそうです！
トーチーズが強気に販売するのは手数料の仕組みが大きいから？
ファンド組成時に優先出資額の10%の手数料を事業者が取るようできております。
集金した額がいきなり91%の状態となるため、9%以上分の利益を得ないと投資家の元本が棄損するファンド設計です。
最初から手数料分をちょっと割高にいただいて組成していると思ってください。
結局のところ、いいファンドをきちんと運用することが一番大切です。
これまで18案件リリースしておりますが既に2案件は償還済みの実績があります。
そのためトーチーズ自体もかなり本格的にプロとして自信のあるファンドを提供しているように見えます。（すべてがすべていいファンドとはいえませんが）
トーチーズ ポイントサイト経由はある？
トーチーズは2025年11月にグランドオープンしたばかりで、これまでポイントサイト経由は登場していません。
広告主側の意向としては募集状況もいいですし、これからも出てくることはないと個人的に思います。
噂で聞いた話ですが、次回のキャンペーンは現状未定ぽいようなことを聴きました。不動産クラファン大手のCOZUCHIも大人気で募集が常に埋まるような状況になって、登録だけでアマギフもらえるキャンペーンはなくなりました。最後のチャンスかもしれないのでやっておきましょう。
Amazonギフトキャンペーンは2月末まで
2月末までは登録→初投資でAmazonギフト2,000円分がもらえるキャンペーンが実施中。
今回の18号の抽選がダメでも、2月末までになにかしら投資をすれば特典の対象になるのでこの機会にぜひ！
18号ファンドはかなりおススメのファンドとなっております！
画像引用元：TORCHES公式サイトより引用
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|---|---|
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| 最低投資金額 | 5万円～ |
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