【CONDO】インカム型なのに年利10%超！？話題の「レール式ファンド」を徹底解説
面白い新クラファンサイトが出たぞーーー！！！
新システム「レール式ファンド」が新しすぎると話題の不動産クラウドファンディング「CONDO（コンド）」がついに始動しました！
「インカムゲイン型なのに超高利回り」「全ファンドに鑑定評価書つき」など、メリットだらけの仕組みを徹底整理。特に継続でもらえる「優待」は絶対に見逃せません！
- １号ファンドが激熱！インカムゲイン型なのに年利10％で優待ももらえる？
- CONDOってなに？事業者情報について
CONDO（コンド）とは？
CONDOを一言でいうと…
- インカム型なのに年利10%超え
- 継続投資で優待あり
- 1ヶ月運用から参加可能
という、かなり珍しい仕組みの不動産クラウドファンディングです。
CONDO（コンド）は、介護・医療系施設を中心に扱う不動産クラウドファンディングサービスです。
特徴は、通常は利回りが低くなりやすい「インカムゲイン型」を採用しながら、年利10%超えを目指している点。
さらに、「レール式ファンド」という独自システムを採用しており、
- 1ヶ月 → 3ヶ月 → 6ヶ月
- 継続投資で優待あり
- 途中で降りることも可能
という、これまでの不動産クラファンではあまり見なかった設計になっています。
激アツ！CONDO第1号ファンドの衝撃スペック
まずは、公開されたばかりの第1号ファンド「つばさ北20条」の内容をチェック。運用1ヶ月でこの利回りは、初号ファンドならではのお祭り案件です！
- 想定利回り： 10.2%
- 運用期間： 1ヶ月（ショートレール）
- 劣後出資比率： 11.9%
- 運用方式：インカムゲイン型
- 優待あり
インカムゲイン型なのにもかかわらず想定利回りが「年利10.2%」と超高利回りなのが特徴です！
「インカム型」なのに「10%超え」という革命
通常、家賃を原資にする「インカムゲイン型」は安定していますが利回りは低め（3〜5%）というケースが多いです。
逆に売却益を狙う「キャピタルゲイン型」は高利回りですが、売却環境によって収益が変動するリスクがあります。
CONDOはここが違う！
CONDOは安定した「インカム型」を採用しながら、地方の高齢者施設という仕入れコストの安い物件に特化することで、キャピタル型並みの「利回り10%超え」を実現しています！
継続者だけが得をする！「レール式」と「優待」のメリット
1か月ファンド→3カ月ファンド→6か月ファンドと連続スイッチングしていく形式になります。
途中のミドルレール・スタンダードレールからいきなり参加することもできますが、スイッチングの枠が優先となるため、枠が開いていればって感じになります。そのため投資するのはかなり厳しい抽選になりそう。
CONDOの投資イメージ
| 段階 | 期間 | 投資しやすさ・特典 |
|---|---|---|
| ショート | 1ヶ月 | 【入口】 比較的参加しやすい入口レール |
| ミドル | 3ヶ月 | ショートからの「移行組」が優先。 |
| スタンダード | 6ヶ月 | ✨ 優待GET！ ミドルからの移行組が最優先。 |
ショートレール（1か月）からスタートするのが投資しやすいです！
ショートレールであれば、最短1ヶ月で運用終了となるため、短期運用しやすい設計になっています！
スタンダードレール（6か月）では優待設計も？
最長レールであるスタンダード（6ヶ月）に到達した投資家には、配当以外の特別な優待（ギフト等）が提供される設計になっているそうです。
でも、最後のスタンダードレールに投資するにはショートレール（1か月）から入らないと難しいという感じですね。
優待品のイメージ
インカムゲイン型なのになぜ高利回りが実現できるのか？
CONDOの物件はつばさメディカルグループの保有している物件をクラファン化したものです。
つまり新規で物件を取得するコストなどがかからず、今現在「つばさメディカルグループ」で運営している状態そのままで、不動産小口のクラファン化します。
新規で物件を取得して、第三者に貸してインカムゲインを得る方式ではありません。
新たな運用のリスクなどが発生しづらくなります。
地方物件は都心と比べて売買が活発でなく、金融機関のローンも通りにくい
▶︎ そのため仕入れ価格を抑えて取得できる
利回りが高い理由＝仕入れコストの違い
仕入れが安い分、賃料収入に対する利回りが高くなる
運用終了時は再組成でぐるぐる回していくのだと思われます。
そのような仕組みの物件へ投資するサービスだと理解しておきましょう。
リスクヘッジについて 〜地方物件って大丈夫？〜
地方物件はリスクがあるイメージが強い……
主な要因は 「空室リスク」 が挙げられるますが、リスクは限定的と言えます。
- 構造によるリスクヘッジ＝高齢者施設という需要が増加する領域
- グループ全体で持っているネットワークを活用
- つばさメディカルとの賃料に関する取り決め（賃料維持措置）
マスターリース契約となり、賃料固定となるので入居者がどうとかは考える必要はないので〇
一方、マスターリース先と財布が実質的に同じになることはリスクでもあります。
CONDO（コンド）の運営会社・事業者情報
＼公式サイトはこちら／
CONDO事業者情報
| 会社名 | 株式会社AUGEN（アウジェン） |
|---|---|
| 設立 | 2010年5月 |
| 所在地 | 210-0023 神奈川県川崎市川崎区小川町11-10 第10平沼ビル6階 |
| TEL | 044-589-7333 |
| 資本金 | 1億円 |
| 代表取締役 | 倉澤 有美 |
| 業務管理者 | 倉澤 隆 |
| 不動産特定共同事業許可 | 神奈川県知事 第23号 |
| 不動産特定共同事業 第1号及び第2号事業者（電子取引業務を行う） | 宅地建物取引業免許：神奈川県知事（1）第32316号 |
親会社が「つばさメディカルグループ」になっているよ。
それぞれ役割が分かれており、株式会社AUGENは「不動産・金融」を担当、つばさメディカルグループが「介護・医療の現場（実業）」って感じ
親会社つばさメディカルグループ
| 会社名 | 株式会社つばさメディカルグループ |
|---|---|
| 設立 | 2015年4月22日 |
| 札幌本社 | 北海道札幌市北区北20条西6丁目1番5号 |
| 東京支社 | 東京都中央区銀座3丁目10番9号 |
| 事業内容 | 介護・看護サービスの提供 |
| 資本金 | 3,500万円 |
| 代表取締役 | 倉澤隆 |
| 会社HP | https://ts-medg.co.jp/ |
代表者を見る限りは別会社とは言っているけど、家族経営の会社っぽいからほぼ財布は一緒って感じに見えるね。グループとしてかなり近い関係性に見えます。
税制的な対応として分社するようにして役割を分けたのかなって感じにみえるね。
株式会社AUGENはもともとは不動産の管理・運用実務をやっていたんだけど、最近この業務に加えて不動産クラファン事業を展開した感じだね。
北海道を中心に10年以上、介護・看護サービスを継続していたつばさメディカルグループ
長年の現場運営で培ったネットワークとノウハウを活かし、空室リスクを抑えます！
全ファンド「不動産鑑定評価書」付き
三者機関が物件の価値を証明。運営の「言い値」ではない適正価格で投資できます。
物件を売らないので、出口の「売却リスク」がありません。安定した家賃収入を長く受け取れます
これってあまりないことなので、もし破綻になったときとかも安心材料になります！
CONDOの注意点・リスク
- 元本保証ではありません
- 運用期間中の途中解約はできません
- 地方物件のため流動性リスクがあります
- マスターリース先と運営グループの関係性が近く、信用リスクは実質的に連動します
ただし、CONDOでは「不動産鑑定評価書」の開示や、マスターリース契約による賃料固定など、リスク軽減に向けた仕組みも採用されています。
高利回り案件だからこそ、メリットだけでなくリスク面もしっかり理解して投資判断したいですね！
CONDOは後から入るのでは遅すぎる！
ここが非常に重要なポイントです。
スタンダードレールの「優待」を後から直接取りに行こうとしても、前のレール（ショートやミドル）からの「スイッチ組」で枠が埋まってしまう可能性が高いのです。
⚠️ 優待への最短ルート
例えば、ミドル投資家の80%が継続した場合、外から入れる枠はわずか20%。
確実に優待を受け取るには、最も参加しやすい「最初のショートレール」から座席を確保しておくのが鉄則です！
高利回りの家賃収入を受け取りながら、最後には優待まで付いてくる「CONDO」。投資家ファーストの新しい波に乗り遅れないよう、まずは第1号ファンドの募集状況を公式サイトでチェックしておきましょう！
CONDOはこんな人におすすめ！
- 短期運用で回したい人
- 高利回りインカム型を探している人
- 優待込みで楽しみたい人
- 初号ファンドを重視する人
- 新しい不動産クラファンを早めに触っておきたい人
CONDOは、従来の不動産クラウドファンディングには少なかった「短期運用＋高利回り＋継続優待」を組み合わせた、新しいタイプのサービスと言えそうです。
特に優待を狙う場合は、途中レールからの参加よりも、最初のショートレールから触っておくほうが有利になる可能性が高そうですね！
