【FANTAS FUNDING 282号】アップサイド配当復活の2発目だけど期待できる？リスクは？
「FANTAS FUNDING282号がアップサイド配当復活第二弾だから期待できるかもだから記事書いてよ」ということなので少しだけなら…ということでファンドの中身を分析してみたいと思います。
果たしてアップサイドはあるのか？物件はどうなの？リスクはないの？
この辺の気になるところをフラットな目線で解説していきたいと思います。
FANTAS282号の基本情報ファンド情報は？割高？
ファンド基本情報
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | FANTASファンド282号 |
| 想定利回り | 年4％・税引前 |
| 運用期間 | 6か月予定 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 最低出資額 | 1万円 |
| 対象 | 茅ヶ崎市の木造一棟アパート |
| 部屋数 | 12(満室) |
| 劣後出資割合 | 10％ |
| 募集期間 | 2026年09月24日 08:59まで |
| 築年数 | 築37年 |
| 土地面積 | 土地約134坪 |
| 立地 | 茅ヶ崎駅徒歩11分 |
周辺の土地相場と比べてどうか
| 標準地・所在地 | 2026年の公示地価 | 坪単価換算 | 2025年の公示地価 | 前年比〈計算〉 |
|---|---|---|---|---|
| 茅ケ崎－17：中海岸4-10-41 | 32万5,000円／㎡ | 約107.4万円／坪 | 30万7,000円／㎡ | 約＋5.9％ |
| 茅ケ崎－5：東海岸北2-6-4 | 39万1,000円／㎡ | 約129.3万円／坪 | 36万5,000円／㎡ | 約＋7.1％ |
出典国土交通省・2026年地価公示「神奈川県」PDFの39ページと、2025年地価公示「神奈川県」PDFの39ページです。
国土交通省の公示地価となっております。
周辺の土地売出事例
| 事例 | 所在地 | 土地面積 | 売出価格 | ㎡単価 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 中海岸3丁目 | 334.61㎡ | 9,980万円 | 約29.83万円 | 約98.60万円 |
| B | 中海岸4丁目 | 326.04㎡ | 1億3,000万円 | 約39.87万円 | 約131.81万円 |
| C | 中海岸3丁目 | 626.65㎡ | 1億4,800万円 | 約23.62万円 | 約78.07万円 |
| D | 中海岸2丁目 | 196.87㎡ | 4,180万円 | 約21.23万円 | 約70.19万円 |
出典：Aは富士ハウジング掲載・SUUMO、Bは三菱UFJ不動産販売の公式掲載、Cは東急リバブルの公式掲載、Dは常輝商事掲載・SUUMOです。
FANTASFUNDINGは土地面積442.84㎡で募集金額1億3,500万円とのことなので、坪単価約100.78万円／坪
周辺物件に比べてすごい割高というようには見えないと判断。
さらに部屋は満室稼働ですから付加価値になると考えます。
アップサイド配当の仕組み｜早期終了すると何が変わる？
FANTAS FUNDING公式サイトより引用| 運用期間の例 | 想定分配が実現した場合の利益 | 年率換算 |
|---|---|---|
| 約6か月 | 約2,000円 | 約4％ |
| 約4か月 | 約2,000円 | 約6％ |
| 約3か月 | 約2,000円 | 約8％ |
3か月なら年率8％！（受取利益は約2％）
FANTAS282号は早期償還に期待できる？売却戦略を確認してみた
過去の早期償還実績は参考になる
2026年8月時点、直近1年間に運用終了したファンドの約94％が早期償還
これはFANTASFUNDINGの公式ぺージに記載されている文章を引用しています。
この数字は過去に運用終了したファンドの実績であり、今回の早期償還確率や、3か月で終了する確率を示すものではありません。
売却先として想定している顧客層が具体的
高所得層など、築古木造の減価償却を重視する顧客へ販売する戦略をとしているようです。
FANTASは「FANTASテクノロジー」というサービスも展開しており、富裕層向けの節税商品としてFANTAS FUNDINGの商品を販売している場合があります。
これらの自社の顧客への販売が見込まれている物件であるとのこと。
木造の築古物件は、RC物件や築浅物件と比較して減価償却期間が短いことから、高い節税効果が期待できる点が大きな特徴です。
と記載がありました。
節税効果を高める層へのアプローチになり過去の販売実績になっていると思うので、興味がある人にはこの文言は刺さるのかなと思います。
家賃収入から見ると、どのくらいの価格水準か
契約成立前書面を核にすると、満室で年間賃料856.8万円
書面の不動産価格1億3,500万円で割ると、表面利回りは約6.35％となります。
収益から見て極端に高いとまでは判断できないが、築年数や修繕費まで考えると、明らかに割安と断定できる情報は揃っていないかなという感じです。
超地雷案件というようには感じませんでした。
FANTAS282号のリスクについて
売り先が自社のFANTAS内がメインであること
FANTASテクノロジーの節税目的の富裕層向けの投資用マンションとしての売却を目指しています。
そのため、出口が投資用マンションとしての売却活動であるためかなり限られてしまうという点には注意です。
買い手がいない場合は延長などになる可能性があるリスクは頭に入れておくべきです。
とはいえ、FANTASFUNDINGはこれまで282号ですし、多くの売却実績があります。
買い手が見つからない場合は延長が発生する可能性も
買い手は現状見つかっておらず、これから営業を行い売却をするというものになります。
売買契約などは現状有りません。
キャピタル型のリスクは結局のところ、買い手が見つからず無限に延長になるということです。
ここを理解して投資することが重要です。
早期終了アップサイドを多数行っている実績はありますが、今回も必ずしも大丈夫という保証はないので自己責任の上リスクを把握し投資しましょう！
私の評価｜どこに期待し、どこを慎重に見ているか
結局のところ、上振れしたらおいしいなっていうファンドです。
ファンドの中身は見る限りは地雷案件には個人的には感じませんでした。
坪単価でもほぼ相場通りですし、現在も満室稼働。これはプラス評価です。
これが仮に募集から1か月で速攻で買い手が決まった場合は、
1ヶ月で早期償還（終了）された場合の実質的な年利（年換算利回り）は約24%になります。
早期償還するかお客様次第、そんな不確定要素がある不動産クラファン案件です。
お祈り案件みたいで楽しいですよね。
一応過去の94％は早期償還してるらしいので、金保留くらいはあるのかもしれませんｗ
やってみたいな面白そう！と思った方はぜひ！FANTASFUNDING公式サイトを除いて見てください
