個人の投資家では到底投資できないような物件に投資できる！それが「GATES FUNDING」！これぞ、不動産クラウドファンディングの醍醐味って感じですね。
この記事ではそんな案件に挑戦できるGATES FUNDINGをご紹介します。
GATESFUNDINGは2024年2月から生まれ変わり運用方針がガラっと変更されています。
実際に投資してる私が忖度なくレビューしていきますので、良いところと悪いところも全部ズバッと書いていきます。
- どこから仕入れてきたそれ？みたいな特異性のあるファンド
- 勝てるビジョンが見えるキャピタルゲインファンド
- 高利回りで爆益を見れる
GATES FUNDINGとは？不動産クラウドファンディングの仕組みを解説
GATES FUNDINGの会社情報をチェック
| 社名 | GATES株式会社 |
|---|---|
| 代表者 | 関野 雄志氏 |
| 資本金 | 1億円 |
| 設立年 | 2012年12月設立 |
| 本社所在地 | 東京都新宿区西新宿8‑17‑1 住友不動産新宿グランドタワー 34階 |
| 保有免許・許認可 |
|
| GATESGROOP決算報告書 | 決算報告書（貸借対照表） 2024年12月期（単体） |
GATES FUNDINGは、GATES株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。
少額で始められる点や、運用体制の信頼性から、初心者にも人気を集めています。
不動産クラウドファンディングの仕組みについて
画像引用元：GATES FUNDING不動産クラウドファンディングとは、特定の不動産に対して複数の投資家が少額から出資し、賃料収入や売却益を分配する仕組みです。
「不動産特定共同事業法」に基づく制度で、電子取引の許可を受けた事業者のみが提供できます。
GATESFUNDINGは東京都から不動産特定共同事業許可としての許可を取っています。
信頼性の高さ、初心者でも取り組みやすい
不動産投資は、物件購入に多額の資金が必要であり、管理や修繕などの手間も発生します
一方、不動産クラウドファンディングであれば、1口1万円からスマートフォンで投資が可能で、運用管理もすべて事業者に任せることが可能です。
高難易度・高収益志向への戦略転換｜2024年、永井氏の就任がもたらした変化
画像引用元：GATESGROOP公式サイトより引用GATES FUNDINGは2024年2月から生まれ変わりました。
執行役員に永井好明氏を迎え、ファンドの性質や投資戦略に大きく変化しました。
これまでは「安定的な収益」を重視した都内収益物件など堅実型のファンドが中心
→新体制以降は高収益性を狙ったチャレンジングな案件が登場するようになりました。
永井氏の前任アールインベストメントアンドデザイン株式会社（R-I&D）とは？
画像引用元：laetoli会社情報ページより引用R-I&Dは商業ビルやマンション、学校などの古い建築物をリノベーションし、価値向上させた後に賃貸・売却する不動産開発・再生が主たる事業を行う会社でした。
不動産クラファンの最大手であるCOZUCHIの武藤社長と一緒に経営に参画していた人物です。
しかし、R-I&D社はリーマンショックから不動産の買い手が不在だった時期が長く続き、業績が悪化し2012年に営業停止→ 2014年4月に破産となっております。
しかし、GATES FUNDINGのビジネスモデルや法規制は、R-I&D時代とは大きく異なるため、同じような経営破綻リスクがそのまま繰り返される可能性は低いと考えられます。
モデル自体が「自社でリスクを背負い込む形」から「投資家に案件を提供するプラットフォーム型」へ変わっており、財務リスクの構造は大きく違います。
不動産販売・リノベーションとしてこれまでの運営の知識、金融のプロとして活躍してきた経験をこれから存分に大暴れしてくれることに期待です！
永井好明氏が就任して以降のファンド実績
- 都内超高級分譲マンション（15、20、22号）
- 分譲再販型住宅（16、18、19号）
- 賃貸アパート（17号、21号）
- 沖縄国際通りの開発案件（23号）
これまでの案件とは大きく変わり、永井氏の持てるコネクションが存分に活躍された案件が多数登場しており、これどこから仕入れてきた？？？？？？みたいな超大型案件がGATESFUNDINGならではのラインナップになっております。
不動産クラウドファンディングでプラウドや三田ガーデンヒルズといった超高級レジデンスに投資できるのはおそらくGATESFUNDINGだけです。
新生 GATESFUNDINGの特徴
- 高収益前提の設計→利回りは最大10％など
- リノベ・開発・再販など、より高いプロジェクト難易度
- 売却対象が限定されるため、流動性リスクが上昇
これらは大きなチャンスでもある一方で、従来型ファンドよりも「出口戦略の現実性」を見極める力が問われる重要といえます。
なので、これはいけそう！という部分やリスクを考慮して期待値が高いと思えるものを投資家が選んで判断するのが重要です！
GATES FUNDINGの狙い目ファンドと投資スタンス
キャピタルゲイン型の大きく上振れが狙えると感じた高利回り案件
不動産クラウドファンディングは複数サイトがありそれぞれに特徴があります。
この尖った超大型案件、キャピタルゲイン特化型の不動産クラウドファンディングがGATES FUNDINGです！！！！！！！
コア・サテライト戦略のサテライトとして
例えば堅実な5％案件と組み合わせて、爆益を狙うGATES FUNDINGを組み入れる。
→そうすることで「コア・サテライト」の投資ができますしリターンを大きくすることも可能です。
GATES FUNDINGの狙い目ファンド
GATES FUNDINGで投資すべきは「ストーリーが明確なファンド」です。
- 物件の立地
- ターゲット層
- 出口戦略
これらが論理的に設計されており再現性のある投資成果を見込みやすい案件を指します。
たとえば、以下のようなファンドはその好例です。
15号：六本木高級レジデンス
富裕層向けの立地と高級仕様に加え、分譲再販という明確な出口モデルを持つ
17号：沖縄の米軍向け住宅
筆者も22号ファンドに投資中！
- アップサイド設定導入「初」ファンドであったこと
- 想定運用期間が6か月
自分がこのファンドに投資した理由は最初からある程度売却を見越している可能性が非常に高く、アップサイドの実績作りのためにやってるのでは？というストーリー性が見えたからです。
ストーリー性を重視するべき方
このように、「誰に」「どこで」「どう売るのか」が明示されているファンドは、仮に想定通りに進まなくても一定のリカバリー戦略が立てやすく、投資家にとっても安心感があります。
特に以下のような投資スタンスの方には、この考え方が有効です。
- 利回りよりも堅実性や納得感を重視する投資家
- クラウドファンディングに初めて挑戦する初心者層
- 運用期間や資金回収の予見性を求める慎重派の方
今後は「利回り」や「利回り差」だけに注目するのではなく、案件の設計背景や市場整合性まで丁寧に読み解く姿勢が、堅実な成果に繋がる鍵となるでしょう
アップサイド制度導入
22号ファンドから早期償還が嬉しくなるアップサイド制度が導入されました。
早期償還で利益が上振れした場合、想定していた利回りよりも多く投資家へ還元する制度です。
GATES FUNDINGの案件はどれも金額が大きく人によってはすぐにでも欲しいような物件も多くあります。
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GATES FUNDINNGに投資するべき上で注意するべきポイント
- アセットタイプの多様化
- 高利回りファンドの増加
- 大規模案件の比率上昇
- ハイエンド物件の取り扱い増加
- 会社の自己資金は薄い
- 優先劣後システムはあるがおまけ程度
GATES FUNDINGは2024年以降の新体制のもと、従来の堅実な運用型ファンドから、高収益・高難易度型のファンドへと幅を広げています。
この戦略の拡大は魅力的なリターンを生み出す可能性を高める一方で、投資家が注意すべきポイントも増えていることを見逃しちゃだめです！
アセットタイプの多様化
基本的にGATESFUNDINGの出口戦略は売却になります。
売却ができないとどんなに想定利回りが高くても遅延・元本割れになる可能性があるので投資家の判断が重要！
都市部の分譲再販からリゾート型まで、多様な物件が扱われるようになったことで、
「誰に売るか」＝出口の想定が読みにくいファンドも増加傾向にあります。
投資前に売却戦略の具体性をしっかり確認することが重要です。
高利回りファンドの増加
一部ファンドでは１０％以上の高利回りが新生GATESでは頻発しております。
その分、価格設定や売却期間、需給バランスの見通しに無理がないかを慎重にチェックすべきです。
「高利回り＝高リスクの裏返し」である可能性もあるため、注意が必要です。
大規模案件の比率上昇
近年のファンドでは、数億円規模の大型案件も登場しています。
先日２２号ファンドで登場した「三田ガーデンヒルズ」は２０億円越えの募集金額でした。
２３号ファンドも１０億円規模の募集でデカい案件が続いています。
ただ仮に売却が予定通り進まなかった場合、投資家が負うリスクも比例して大きくなる点を理解しておく必要があります。
物価が大幅に下落したり、だれも買い手かいないような状況になると大きく遅延をしたりする可能性はあります。
ハイエンド物件の取り扱い増加
富裕層や外国人など、購入層が限定される高価格帯の物件は、流動性のブレや利回りの変動が大きくなる傾向があります。
安定収益を重視する場合には、投資判断に一層の慎重さが求められます。
このように、ファンドの選択肢が広がったことは歓迎すべき変化である一方で、投資家自身も案件ごとのリスクと出口戦略を読み解く力がより重要になっているといえるでしょう。
会社の自己資金は薄い
2024年のGATESGROOPの決算書の貸借対照表を確認しましたが、グループ全体として6,300万円ほど（自己資本比率22.7％）となっております。
運営会社の自己資本が薄いため、仮になにかあったときに物件を買い上げてカバーしたりという選択がむずかしくなるという点はあります。
とはいえ、ファンド資金は別管理であり、そもそも運営自体も損をするつもりでやっているわけではないです。プロの専門家がこれなら勝てるという案件を仲介・管理役しています。
またファンド資金は別管理なので、直接の倒産リスクは限定的です。
優先劣後出資の仕組みはあるが少し物足りない
画像引用元：GATESFUNDINGGATESFUNDING公式の説明で優先劣後出資の説明がありました。
これはなにかあったときに対して一定の比率で事業者が優先して損失を被るというものです。
こちらの画像では30％とありますが、ほとんどのファンドは10％程度になってるものが多いです。
GATES FUNDINGの登録方法
まずは会員仮登録
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仮登録
- GATES FUNDING公式サイトにアクセスして「新規会員登録」をタップ
- メールアドレスパスワードなどの情報を入力する
本人確認
届いたメールを確認して、外部認証サイト「proost」の認証に進みます。
- メールアドレスと携帯電話番号を入力して認証コードがSMSに届くので入力
- その後自身のスマートフォンのカメラで本人確認書類を撮影
- 名前・住所・生年月日を入力
本登録
proost認証が終わったら氏名、住所などを入力して本登録を完了させます。
確認コード入力
審査完了後、メールに認証コードが届くのでそちらをメールアドレスに入力して会員登録は完了です！
まとめ
GATES FUNDINGは大型案件に挑戦できる、高利回りのキャピタルゲイン特化型の不動産クラウドファンディングサイト
ちょっと冒険してるところもあるかもですが、その分投資家として夢を見れる設計になっており、勝てるストーリーがイメージできるのが魅力！
少額から1万円で投資することができるのでちょっとした資金から始めることができるのは魅力的！
インカム型の安定タイプと組み合わせてGATES FUNDINGならではの魅力の部分に投資してみたい方はぜひ会員登録してファンド情報を確認してね！
GATES FUNDING会員登録はこちら
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| 最低投資金額 | 1万円～ |
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| 新規特典 | 紹介コード「985437」を入力して新規登録
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