【10/16昼まで】T’s Funding「MT-1号」追加募集！年4.5％の無期限型、デメリットは？
運用期間、無期限。
不動産クラウドファンディングの「T’s Funding（ティーズファンディング）」で、想定年利4.5％・運用期間の定めなしという、ちょっと気になるファンドが追加募集されています。
今回の「MT-1号ファンド」は、土地の賃料収入をもとに、満期を決めずに運用する仕組み。
償還のたびに次の投資先を探さなくていいのは、たしかにラクそう。
ただし、途中売却には買い手が必要。しかも、オンライン仲介で売ると売却価格の3.3％の手数料がかかります。
想定年利4.5％に対して、売却手数料3.3％。短期で売るなら、けっこう重くない？
今回は、この無期限型がどういう仕組みなのか、魅力だけでなく「ここ大丈夫なの？」と気になったところもしっかり見ていきます。
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MT-1号の募集期間は2026年10月9日（金）12:00～10月16日（金）12:00です。
※10月16日12:00はファンドの応募期限です。500円分のポイント特典の終了日とは別で、特典の終了日は今回の案内ページには記載されていません。想定年利4.5％は税引前で、元本・分配金を保証するものではありません。
※2026年10月9日時点の公開情報をもとにしています。今回の契約成立前書面・約款は未確認のため、公開ページでは確認できない条件は、その旨を記載しています。
T’s Funding「MT-1号ファンド」について
ファンド概要
| ファンド名 | T’s Funding MT-1号ファンド |
|---|---|
| 想定利回り （年利） |
4.50％（税引前） |
| 運用期間 | 無期限（満期日の定めなし） |
| 最低出資金額 | 100,000円（1口） |
| 今回の追加募集額 | 15,000,000円 |
| 募集方式 | 抽選方式 会員ランクに応じた優先抽選枠あり |
| 募集期間 | 2026年10月9日（金）12:00～ 10月16日（金）12:00 |
| 入金・契約成立時書面 同意期日 |
2026年10月21日 |
| 初回の計算期間 | 2026年10月30日～2027年1月31日 |
| 初回分配予定日 | 2027年2月22日 |
| 分配の原資 | 対象不動産の賃料収入 |
| 優先劣後構造 | あり ※公開ページの割合表示に確認事項あり。後述します。 |
| 契約の種類 | 匿名組合契約型 |
※元本・分配金は保証されません。日程は変更される可能性があります。
「初回の計算期間が約3カ月」＝「3カ月で元本が返ってくる」ではありません。初回は2027年1月末まで、その後は6カ月ごとの計算期間となります。あくまで分配金を計算する区切りであり、償還期限ではないので注意してください。
また、今回は上位の会員ランクから優先的に当選を案内する方式です。全員が同じ条件の抽選ではない点も頭に入れておきたいところ。
ファンドが利益を出す方法は？
今回の対象は、沖縄県にある2つの土地です。
もともと運用していた「ウィングランド名護」に、「ウィングランド仲西」を追加する形となります。
| ウィングランド仲西 | 沖縄県浦添市仲西 土地面積：794.25㎡ 用途地域：近隣商業地域 |
|---|---|
| ウィングランド名護 | 沖縄県名護市中山 土地面積：43,316.00㎡ 用途地域：無指定 物件情報では「建物なし」と記載 |
写真に建物が写っていますが、今回の物件情報に記載されている投資対象は、どちらも「土地」です。
建物の部屋を貸す一棟マンション投資と、同じものとして見ないほうがいいですね。
ちなみに、仲西の土地を以前にファンド化したT-35号では、分譲マンションが建つ、地上権の設定された土地と案内されていました。ただし、現在の契約条件は今回の書面で確認する必要があります。
年間の収支はどうなっている？
公開されているシミュレーションは以下のとおりです。
| 年間の賃料収入 | 5,040,000円 |
|---|---|
| 年間の支出 | 1,317,302円 |
| 分配原資 | 3,722,698円 |
| 投資家への分配予定額 （優先出資全体） |
2,250,000円 |
| 運営会社への分配予定額 （劣後出資全体） |
1,472,698円 |
※追加募集前・追加募集後を合算した、年間の想定収支です。今回の初回分配額ではありません。
賃料収入から管理費や税金などを引き、投資家への分配に優先的に充てる仕組みとなります。
シミュレーション上では、投資家への分配を行ったあとにも約147万円が残ります。予定どおりの収支なら、投資家への分配で収益をすべて使い切る計画ではない、という点は確認できます。
ただし、これは手元に別途147万円の保証金があるという話ではありません。賃料の減少や費用の増加があれば、この差額も縮みます。
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このあと、魅力だけでなく途中売却の手数料や不安要素も確認していきます。投資は最後まで読んでから判断してね。
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MT-1号ファンドの魅力は？
償還のたびに次の投資先を探さなくていい
短期ファンドに投資をしていると、
償還される → 次のファンドに応募する → 抽選結果を待つ → 入金して運用開始
という流れになります。
この間、お金を動かせていない期間ができることもあるんですよね。
その点、無期限型は、運用が続く間は満期のたびに再応募する必要がありません。当面使わない資金を長く運用したい人にとっては、ここがいちばんの魅力だと思います。
また、最初から売却期限を区切らないので、市況が悪いときに期限だけを理由に売却を急がずに済む余地もあります。
ただし、「無期限＝永久に続く」「分配金が自動で再投資される」ではありません。公式FAQでは、運営会社の判断などによってファンドを終了・償還する可能性があるとしています。分配金は登録した銀行口座への振込なので、そのまま自動で複利運用される仕組みとも違います。
運営は沖縄で不動産事業を行うタマキホーム
| 運営会社 | タマキホーム株式会社 |
|---|---|
| 設立 | 1998年11月17日 |
| 資本金 | 1億円 |
| 本社 | 沖縄県那覇市壺川一丁目12番地8 |
| 主な事業 | 分譲マンションの企画開発・販売、不動産の運用・買取再販、不動産クラウドファンディングなど |
| 不動産特定共同事業の許可 | 沖縄県知事第1号 |
クラファンだけの会社ではなく、不動産の開発や運用などを行っている会社です。
対象物件も沖縄なので、地元で不動産事業を行ってきた会社が運営している点は評価できそうです。
ただ、会社の歴史と、いまの財務状況が健全かどうかは別の話です。この点も後半で触れます。
MT-1号ファンドのデメリット・不安要素について
満期がない。売りたいときに買い手がいるとは限らない
今回いちばん注意したいのは「お金を戻す時期を決めにくいこと」です。
T’s Fundingには、持っている出資持分をほかの会員に売る「持分売買機能」があります。
運用中でも売却を申し込めるのはプラスポイントなのですが、売りに出したら買ってくれる人が必ず現れるわけではありません。
希望どおりの金額で売れないこともありますし、買い手がつかないこともあります。
運営会社が元本で買い戻してくれる仕組みではありません。公式の無期限型の解説でも、運営会社による持分の買い取り・買い取り保証は行わないとしています。
たとえば、将来もっと魅力的な条件の商品が出てきた場合、そちらにお金が集まって自分の持分が売れにくくなることも考えられます。
ファンドが順調でも、自分が希望する時期・価格で売れるとは限らない。ここは物件の安全性とは別に考える必要があります。
補足）契約解除の案内もあります公式FAQには、持分売買とは別に「契約解除を申し出る方法」や「6カ月前の通知」の説明があります。ただし、申込みが集中する場合などには解除を受け付けられないこともあるとされています。
今回の契約で適用される条件・返金時期・返金額・費用は、契約成立前書面と約款で確認が必要です。「6カ月前に言えば必ず全額戻る」とは考えないようにしてください。
途中売却の手数料3.3％は、正直けっこう重い
オンラインの持分売買で売却が成立すると、売却価格の3.3％の手数料がかかります。
※公式FAQには、自分で譲渡先を見つけた場合は3,300円（税込）との案内もあります。以下はオンラインで仲介を受ける場合の話です。
今回の想定年利は4.5％なので、短期で売却する前提だと、ここはちゃんと計算しておきたいところ。
たとえば、10万円を出資し、年4.5％で1年分の分配を受け取り、その持分を10万円で売却できたと仮定すると、
| 1年分の分配金 （税引前） |
4,500円 |
|---|---|
| 20.42％の源泉徴収後 | 約3,581円 |
| 10万円で売却した場合の 手数料3.3％ |
3,300円 |
| 源泉徴収後の分配金と 売却手数料の差額 |
約281円 |
1年分の分配を受け取れても、売却手数料でかなり削られる計算です。
もちろん、数年単位で保有すれば、累計の分配金に対する一度の売却手数料の割合は小さくなります。
なので「3.3％かかるからダメ」というより、短期で出し入れする商品ではないと考えるのがよさそうです。
※上記は、分配対象の1年分を受け取り、出資額と同額でオンライン売却できた場合の単純試算です。分配・売却価格・売買成立を保証するものではありません。約281円は最終的な税引後利益ではありません。振込などの費用、売買に関する税務上の取扱い、確定申告による追加納税・還付などは考慮していません。源泉徴収だけで課税が完結する商品でもありません。
売却のタイミングによっては、その期間の分配金を受け取れない
ここも地味に大事です。
分配金は、計算期間の末日に持分を保有している人に支払われます。
公式の説明では、期中に持分を売買した場合、保有していた日数に応じた分配金の日割り精算は行われません。
つまり、1月31日が区切りの計算期間で、その直前に持分の売却が完了した場合、「それまで何カ月も持っていた分」が自動で支払われるわけではないということ。
売却手数料だけを見て売ると、思っていたより受取額が少なくなる可能性があります。
売るときは「いくらで売れるか」に加えて、「次の分配を受け取る権利を手放すのか」も見ておきたいですね。
※今回の追加出資について、運用開始日から初回分配額を計算する日割りとは別の話です。追加出資時の計算と、会員同士の期中売買を混同しないようにしてください。
土地は割高か？誰が賃料を払っているのか？
ここは個人的に、もう少し資料を見たいと思った部分です。
「土地がある」「賃料収入がある」だけでは、その投資が安全かまではわかりません。
特に確認したいのは、以下の3つ。
- 賃料を払う相手は誰か。運営会社やグループ会社と関係があるのか
- それぞれの土地の賃料、契約の残り期間、解約・賃料改定の条件
- それぞれの取得価格・鑑定評価額と、その評価の前提
今回確認した公開情報では、ここまで追い切れませんでした。
たとえば、借り手が支払いを続けられなくなった場合、契約が終わった場合、そのあとも同じ賃料で貸せるのか？という問題があります。
土地が残ることと、その土地が同じ金額を稼ぎ続けてくれることは別です。
また、仲西のように地上権の説明がある土地は、契約・権利関係も含めて価格を見たいところです。名護の土地も、面積の大きさだけで「価値が高い」とは判断できません。
鑑定評価について今回の収支シミュレーションには「不動産鑑定評価」として66万円の費用が計上されています。
ただし、費用の記載があることと、鑑定評価額・評価条件をこちらで確認できたことは別です。今回確認した公開情報だけでは、物件ごとの取得価格と鑑定評価額を突き合わせることはできませんでした。
そのため、現時点で「割安な土地だから安心」とは言い切れません。
逆に「割高だ」と断定する根拠もありません。ここは資料不足で判断を保留する部分となります。
なお、物件は2つありますが、どちらも沖縄です。僕なら、これだけで地域まで広く分散できているとは考えず、ほかの投資先も含めて偏りを見ます。
無期限だからこそ、運営会社の財務や物件の変化も気になる
運営会社のタマキホームには、不動産事業を行ってきた歴史があります。
ただし、1998年設立だから安心、資本金1億円だから大丈夫、とまでは言えません。
長くお金を預けるなら、直近の利益・純資産・現預金・借入金も見ておきたいところです。今回確認した会社概要と公開ファンド情報だけでは、最新の財務状況を十分に評価できませんでした。
また、今回のような匿名組合契約では、投資家自身が土地の所有権を持つわけではありません。
会社に何かあっても土地を自分で売って回収できる、という商品ではない点にも注意が必要です。
公式のリスク解説にも、運営会社が経営破綻した場合、運用の中断や分配・償還の遅延、元本の一部毀損があり得ると記載されています。
さらに、今回は実際にファンドへ物件を追加する募集です。今後の物件の追加・変更、収支の変化などについても、運用報告を確認していく必要があると考えます。
まとめ 長く運用したい人向け。ただし「売れるから大丈夫」で選ばない
今回は、T’s FundingのMT-1号ファンドを見てきました。
賃料収入を原資に、満期のたびに再投資先を探さず運用を続けられるというのは、無期限型ならではの魅力です。
一方で、満期がなく、途中売却には買い手が必要。手数料や分配金の権利確定日にも注意が必要な商品となっています。
「しばらく使わないお金を運用したい」と、「必要になったらすぐ取り出したい」は両立できるとは限りません。
個人的には、長期で置いておける資金の一部で、土地の賃貸条件や価格、運営会社の状況まで納得できるなら検討の余地あり、という印象です。
ただし、今回の劣後出資割合の表示を含め、確認したい部分は残っています。
僕なら、まず「お金を戻す条件」「借り手と賃料」「物件価格」「借入・劣後出資の条件」を確認してから。わからないところを「たぶん大丈夫」で埋めてまで、申し込む必要はないと思います。
ここまで読んで「仕組みはわかったけど、いま投資するかは迷う」という方は、まずは登録キャンペーンからチェックしてみてください。
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※上記はファンドの募集期限です。登録・アンケート特典の終了日ではありません。特典の出典：公式キャンペーン案内（2026年10月9日確認）。
※本記事はファンドの公開情報と筆者の見方を紹介するものであり、特定の投資を推奨するものではありません。元本毀損、分配金の減額・不払い、希望時期に換金できないなどのリスクがあります。募集条件や公開ページの表示は変更される可能性があります。出資前に最新の公式情報、契約成立前書面・約款をご確認のうえ、ご自身の判断でお願いいたします。
