【売買契約済み】売買契約済みの蓄電池・データセンターファンドは安全？考慮しておきたいリスクは？
こんにちはゆたかです。
不動産クラファンやソーシャルレンディングに対して積極的に投資しています。
さて、今回は「売買契約済み」物件に関してのリスクについて解説していきたいと思います。
売買契約成立済みだから安心！は浅はかかもしれません。
きちんとリスクを把握して投資してほしいです。
リスク「売買契約は破棄することもできる」
売買契約締結済みであっても、違約金や手付金を放棄することで売買契約を破棄することが可能です。
手付解除、契約違反による解除、特約による解除など様々。
一般的には売買代金の5～10％程度を手付金として支払いをしています。
例えば、10億円のファンドであればだいたい1億円程度は手付金として支払っていることもあります。事業者も無駄になるのであまりしないはずですが、その手付金や違約金を支払ってまでも契約を破棄することも可能です。
さて、問題は破棄された後にその後も売却活動が継続できる内容かどうかということです。
過去、売買契約締結済みで破棄されて苦戦してるファンド
これらの２ファンドに関して、どちらも売買契約締結済みであったが、破棄されたことにより現在運用が遅延しているといった状況です。
売買契約があるから必ず安全というのは浅はかです。
重要なのは売買契約が破棄されたとしても、土地として魅力数多な土地や物件であることです。
データセンター・蓄電池・リゾートは買い手が限られる
ざっくりいうと、データセンター・蓄電池案件は田舎の広大な農地を割高な価格で買い取り工事・調整をして外部へ売却することを目的としています。
そのため、もし仮に購入予定の業者が突然破綻したり、売買契約を破棄しましたとなった場合は、割高に購入した土地だけが残ることになります。
用途が特殊であるため、一般的な住宅用地や商業地と比較すると買い手候補は限定されやすい
売買契約が破棄されて、残った不動産（土地）にどれだけ価値があるか
当然何億円で購入している土地ですが、すぐに売って現金化しようとしても買い手が現れません、もしくは購入金額よりも大幅に割安価格でしか売れないということがありえます。
例えばレベチーのニセコファンドはニセコに広大な土地を購入しましたが、買い手が現れず苦戦しています。
地元の不動産会社に買いたたかれて含み損になるかどうか、もしくは海外の不動産王が割高に購入するのを待つかという選択になるという可能性もあります。（あくまで推測です。）
どちらにせよ、売買契約が破棄された場合になにが残るのか？
買い手は現れるのか？を考えておく必要があります。
画像引用元： 漫画「ONE PIECE（ワンピース）」第60巻
売買契約を破棄されてなにが残るのか？買い手はいるのか考えましょう。
都内の物件とか土地なら、売買契約が破棄されても、流動性が高いのでリカバーは多いにありますよ。
データセンターや蓄電池に投資するならソーシャルレンディングがオススメ
不動産クラファンは結果に対して利益を分配
不動産クラファンは不動産の購入に対して費用をクラファンで集めて投資します。
例えば、1億円出資したけどこれが売却した結果1.2億円でした！という場合はこの2,000万円を原資に投資家へ提示した利回りを分配するような仕組みをしています。
状況によっては1億円で購入したが、最終的にどこも買う相手がいなくて、1,000万円しかならなかったという場合は投資家は元本棄損になるというわけです。
あくまで不動産の利益や損失に対してのお金を集めるのが不動産クラウドファンディングです。
ソーシャルレンディングは貸付期間に対する利息
一方、ソーシャルレンディングは融資期間が決まっておりこの期間の融資に対して利率いくらでお金を貸してほしい。というような契約をしています。
事業者は融資で借りたお金は基本的には用途は自由に利用することができます。
※不動産クラファンの場合は不動産に関する用途のみにしかお金が使えないという制約がある。
ソーシャルレンディングは担保がある
ソーシャルレンディングには融資する際に担保を設定しています。
担保とは、融資を受けるにあたり返済ができなかったときにこの物件や現金などを渡しますよという契約になります。
例えば、1億円の物件を担保に8000万円を融資を受けるというような契約です。
データセンター・蓄電池はソーシャルレンディングのほうがいい
個人的にはデータセンター・蓄電池に関してはソーシャルレンディングのほうが優位と考えます。
理由としては、不動産クラファンでは不動産運用のビジネスが成功するかどうかが重要ですが、それに関係なく期間内に返済を求め、なにかあったときは担保を売却して返済するソーシャルレンディングのほうが、仮にデータセンター蓄電池で問題があったときのリカバリーの範囲のカバーがききやすいからです。
とはいえ、必ず安全というわけではありません。
貸付先が担保として設定していたが売ったら全く担保通りの金額ではなかった、貸付金が破綻して逃げたなど色々理由があり回収できない可能性もありえます。
まとめ 売買契約締結済みでも気をつけよう
データセンターや蓄電池やリゾート案件は割高で取得した土地だけが残るのが一番の特大リスクなので、売買契約があるからといって絶対安心のような感じで触るとやけどする可能性は否定できません。
この物件は売れるのか？というシンプルな物件に対してなんとなくでもいいので売れそうというような価値を感じて触るといいのかなと思います！
不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングはリスクもありますが、株のような値動きもなく、プロの事業者の運用にお任せすれば高利回りの運用ができるというメリットがある投資手法です。
リスクもしっかりと考慮しながら納得のいく投資をしていただければと思います！
ゆたかが実際に投資している不動産クラファンをご紹介
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