GATES FUNDING31号はどう？年利12％の実現性・物件価格・リスクを調べてみた
想定年利12％、運用4ヶ月。
不動産クラウドファンディングの「GATES FUNDING（ゲイツファンディング）」で、想定年利12％・運用期間4ヶ月の「31号 投資用不動産 バルクファンド Vol.3」が募集されています。
しかも今回は、首都圏の賃貸中マンション5戸が対象・ファンド内借入なし・劣後出資10％という内容。
数字だけ並べると、けっこう良さそうなんですよね。
気になったのは、物件の評価額が、同じマンションの売出価格より高めに見えること。
今回の12％は、家賃だけで払える配当ではありません。物件を売却して利益を出せるかがかなり重要です。
そもそも物件は高くない？ 4ヶ月でちゃんと売れる？ 12％の配当は無理してない？
今回は、契約成立前交付書面と重要事項説明書をもとに、良いところも微妙なところも確認していきます。
31号への出資を完了した方の中から、抽選で合計100名にAmazonギフトカードが当たるキャンペーンもあります。
200万円以上なら5万円分（10名）、100万円以上なら1万円分（30名）、50万円以上なら1,000円分（60名）が対象です。
ただし、あくまで抽選！ 出資すれば全員もらえるわけではありません。詳しい条件は後ほど紹介します。
＼想定年利12％・10月18日まで抽選受付／
※想定年利12％は税引前・年率表示で、4ヶ月間で12％の利益が出るという意味ではありません。元本・分配金は保証されません。上記はアフィリエイトリンクです。特典には応募・出資完了等の条件があります。
GATES FUNDING「31号ファンド」について
ファンド概要
| ファンド名 | GATES FUNDING 31号 投資用不動産 バルクファンド Vol.3 |
|---|---|
| 想定利回り（年利） | 12.0％（税引前） |
| 運用期間 | 約4ヶ月 2026年10月30日～2027年2月26日 |
| 最低投資額 | 1万円（1口） |
| 募集金額（優先出資） | 1億1,007万円 |
| 事業総額 | 1億2,230万円 |
| 劣後出資 | 10％（GATESが1,223万円） |
| ファンド内借入 | なし |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2026年10月14日（水）19:00～ 10月18日（日）23:59 |
| 入金期日 | 2026年10月26日（予定） |
| 契約の種類 | 匿名組合型 |
※募集条件は2026年10月16日確認。契約成立前交付書面では募集期間を10月14日～18日と記載。時刻は公開募集情報を参照。募集期間や入金期日は変更される場合があります。
年利12％は、4ヶ月で12％もらえるという意味ではありません。
運用開始日と終了予定日を含む120日間で単純計算すると、100万円出資した場合の予定分配金は税引前で約3万9,500円。実際の分配額は運用実績や日数によって変わります。
どんな物件に投資するの？
今回の対象は東京都内4戸＋神奈川県1戸の、計5戸の区分マンションです。
| 物件 | 書面上の評価額 | 月額賃料 |
|---|---|---|
| エクセリア桜上水804 東京都杉並区 |
2,430万円 | 78,300円 |
| ガリシア蒲田South101 東京都大田区 |
3,140万円 | 103,000円 |
| グランフォースお花茶屋301 東京都葛飾区 |
2,060万円 | 80,000円 |
| グリフィン・元住吉弐番館401 神奈川県川崎市 |
2,190万円 | 75,600円 |
| クレアシオン目白通り406 東京都練馬区 |
2,410万円 | 85,750円 |
| 合計 | 1億2,230万円 | 422,650円 |
※契約成立前交付書面の別紙2より。評価額は各対象不動産の価格であり、一般市場でその価格で成約することを保証するものではありません。
5戸とも現在の賃貸契約があり、書面上は2026年の稼働率100％・賃料延滞なし。
建設途中の物件ではなく、すでに家賃が発生しているのはプラスですね。
ファンドが利益を出す方法は？
結局のところ、キャピタルゲイン型ファンド
インカムゲインの家賃収入はキャピタルが成立するまでのおまけという感じ。
メインはガツンと売却することです。これができないと年利１２％は達成不可
5戸の月額賃料を合計すると422,650円。これに対して、書面上の賃貸に係る管理費支出は合計75,481円／月となっています。
これを差し引くと、家賃から残るのは月額347,169円です。
GATES FUNDING31号の魅力は？
ファンド内借入なし＆劣後出資10％
今回まず良いと思ったのが、ファンド内に金融機関からの借入がないことです。
借入があるファンドだと、物件が売れた際に銀行への返済が優先される構造になることがあります。
一方、31号は投資家が90％、GATESが10％を出資する優先劣後構造です。
物件価格の下落などで損失が出た場合、まずGATESの劣後出資から負担する仕組みになっています。
投資家の優先出資：1億1,007万円（90％）
GATESの劣後出資：1,223万円（10％）
10％劣後はちゃんと評価したいところ。ただし、物件が10％下落しても必ず元本が守られる、という意味ではありません。売却費用やその他の損失がかかるためです。
5戸すべて賃貸中。売却先の選択肢もある
桜上水、蒲田、お花茶屋、元住吉、目白通りと、物件が複数のエリアに分かれている点も魅力です。
1戸だけの物件と比べると、1つの部屋でトラブルが起きた場合に、ほかの物件で補える可能性があります。
また、GATESはもともと投資用不動産の売買を行っている会社。投資用マンションを販売するノウハウや顧客とのつながりは期待できそうです。
契約書には、第三者への売却だけでなく、GATESの固有財産や別のファンド財産に移す行為も「売却等」に含まれると記載されています。
ただし、売却先や売却価格が決まっているわけではありません。グループによる買い取りがあったとしても、一定金額での買い取り保証とは別の話です。
最大5万円分のAmazonギフトカードが当たる
31号では、出資完了者向けのキャンペーンも用意されています。
| 出資金額 | 抽選の賞品 | 当選人数 |
|---|---|---|
| 200万円以上 | 50,000円分（A賞） | 10名 |
| 100万円以上 | 10,000円分（B賞） | 30名 |
| 50万円以上 | 1,000円分（C賞） | 60名 |
200万円以上の人はA・B・C賞、100万円以上の人はB・C賞の抽選対象になります。
ただし、全員プレゼントではありません。抽選に当たらなければ特典は0円です。
50万円の出資で必ず1,000円、200万円の出資で必ず5万円がもらえるという話ではないので注意。
個人的には、この特典のためだけに投資額を無理して増やす必要はないと思っています。
※当選人数は合計100名。入金期日までの出資完了などが条件。プレゼントは2026年12月末頃メール配布予定。詳しくはGATES FUNDING公式キャンペーン案内をご確認ください。
GATES FUNDING31号のデメリット・不安要素について
物件価格は高い？ 同じマンションの売出価格と比べてみた
今回、個人的にいちばん気になったのがここです。
31号の物件価格は、5戸合計で1億2,230万円。
これが安いのか高いのか、実際に同じマンションで売りに出ている部屋や、公開されている査定相場を探してみました。
| 31号の物件・評価額 | 比較できた公開情報 |
|---|---|
| エクセリア桜上水804 評価額 2,430万円 |
同一建物の9階・20.23㎡が2,150万円で売出（2026年9月の掲載履歴） |
| ガリシア蒲田South101 評価額 3,140万円 |
同一建物の2階・26.96㎡が2,990万円で売出（2026年の掲載情報） |
| グランフォースお花茶屋301 評価額 2,060万円 |
同一建物の10階・26.62㎡が1,800万円で売出 |
| グリフィン・元住吉弐番館401 評価額 2,190万円 |
同一建物の参考査定は約1,734万～2,012万円（住戸条件は同一でない） |
| クレアシオン目白通り406 評価額 2,410万円 |
同一建物の5階・28.49㎡が2,380万円で売出した履歴あり |
※2026年10月16日時点で確認した公開情報の比較です。比較物件は同じ部屋ではなく、階数・面積・向き・家賃・契約条件も異なります。売出価格は希望価格であり、成約価格ではありません。参考査定も実際の売却価格を保証するものではありません。出典：エクセリア桜上水（大京穴吹不動産）／ガリシア蒲田South（Yahoo!不動産）／グランフォースお花茶屋（ノムコム・プロ）／元住吉（LIFULL HOME’S）／目白通り（LIFULL HOME’S）。
ちょっと割高ではありますが、GATESの顧客が今賃料も取れてるし魅力的って思ってくれたら買うと思うのでそこ次第になります。
GATESからファンドへの自己取引。仕入れ値はいくら？
GATES自身の固有財産から、31号の匿名組合財産へ1億2,230万円で不動産を移すというものです。つまり、物件の持ち主からGATESが買い取り、その後ファンドに移転する流れ。
すでにGATESが保有している物件であり、いくらで仕入れていたというのは見えません。
修繕積立金が気になるマンションもある
短期ファンドだから見落としがちですが、買い手が見ているのは部屋だけではありません。
マンション全体の管理状態や修繕積立金の状況も、売却価格に影響することがあります。
| 物件 | 書面で気になった点 |
|---|---|
| 元住吉弐番館 | 39戸に対して管理組合全体の修繕積立金残高が約203万円 |
| グランフォースお花茶屋 | 計画修繕積立金制度「なし」。建物全体で管理費9.9万円・修繕積立金4.4万円の滞納あり |
| クレアシオン目白通り | 計画修繕積立金制度「なし」と記載 |
※滞納はマンション全体に関する記載で、31号の対象住戸自身が滞納しているという意味ではありません。「計画修繕積立金制度なし」も、修繕積立金そのものがゼロという意味ではありません。
ただ、すでに大規模修繕を済ませているから残高が少ない可能性もありますし、残高だけで積立不足とは断定できません。
長期修繕計画と、今後の積立金の値上げ予定は確認したいところです。
運営会社は黒字。ただし、負債はかなり多い
GATESは不動産売買を本業としている会社で、2025年12月期の売上高は約230.9億円。
営業利益も約5.51億円と黒字です。
一方、同じ決算書を見ると、財務については少し気になる部分があります。
| GATES株式会社・2025年12月期 | 金額 |
|---|---|
| 売上高 | 約230.9億円 |
| 営業利益 | 約5.51億円 |
| 当期純利益 | 約1.43億円 |
| 総資産 | 約78.96億円 |
| 負債合計 | 約74.86億円 |
| 純資産 | 約4.10億円 |
| 自己資本比率（概算） | 約5.2％ |
※添付の契約成立前交付書面「別紙1 貸借対照表及び損益計算書の要旨」に掲載された2025年12月期の数値。自己資本比率は純資産÷総資産による概算で、2026年10月現在の最新残高を示すものではありません。
不動産会社は物件の仕入れに借入金を使うことも多いので、これだけで危険な会社と決めつけるつもりはありません。
それでも、利益が出ていることと、何かあったときに十分な資金余力があることは別です。
31号のファンド内に借入がないのは良いことですが、GATESという会社自体の負債がなくなるわけではありません。
また、契約書ではファンド財産の分別管理は、事業者が破綻した場合の資産保全を保証する仕組みではないことも明記されています。
4ヶ月で必ず返ってくるわけではない
運用予定は4ヶ月ですが、最大12ヶ月の延長が認められています。
今回の終了予定日は2027年2月26日。ただ、4ヶ月以内に5戸をすべて売却できなかった場合、運用が延長される可能性があります。
さらに、投資家の都合で自由に解約できる商品ではありません。
持分の譲渡には運営会社の事前承諾が必要で、譲渡手数料は5万円（税別）。少額出資では特に重いですね。
また、運用が予定どおり終了した場合でも、分配金の支払いは計算期日から最大約2ヶ月後の所定日までとなっています。
僕が追加で確認したいのは、主にこの4つ。
- 5戸それぞれの元の仕入価格と、ファンドへの移転価格
- 12％を実現するための想定売却価格・売却費用の内訳
- 現時点で買主候補や具体的な売却交渉があるか
- グループ買取が可能な場合、その条件と価格の決め方
このあたりが確認できれば、今回の評価はかなり変わりそうです。
まとめ 年利12％は魅力。ただし「物件が高く売れるか」がカギ
想定年利12％・運用4ヶ月・ファンド内借入なし・劣後10％・賃貸中の5物件という条件は、たしかに魅力的です。
結局のところ、GATESが自社のグループ顧客に投資用マンションとして販売する営業力次第という感じになります。
これまで過去３，０００件以上売却してきた実績があるし、そこまで大きな価格の剥離があるわけでもないので超ヤバイ地雷案件とは思わないので、勝負しても面白いんじゃないかなとは個人的には思っています。
とはいえリスクはありますので、ご自身の判断でチャレンジしてみてください！
＼31号の募集期限は10月18日（日）／
※2026年10月16日時点の公表情報、契約成立前交付書面、電子取引業務に係る重要事項説明書、公開不動産情報をもとに作成しています。市場比較は同一住戸の成約事例ではなく、売出価格・参考査定を含みます。本記事は情報提供を目的とし、特定の投資を推奨するものではありません。元本毀損、分配金の減額・不払い、償還遅延、換金制限等のリスクがあります。申込み前に必ず最新の公式情報・契約書をご確認のうえ、ご自身で判断をお願いいたします。
