【PayPayポイント最大33万円相当】renga4号は築浅マンション2棟！魅力は？完全解説！

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今度のrengaは、
東京の築浅マンション2棟！

以前から紹介しているデジタル証券の「renga（レンガ）」で、第4号「東京レジデンス・セレクション（両国・馬込）」が公開されました。

今回の対象は、両国と馬込にある、最寄り駅からどちらも徒歩4分の賃貸マンション。こういう一棟の物件に、1口10万円、10万円単位で投資できるというものです。

べびまる

今回の想定利回りは3.2～3.6％（年利・税引前）なんだね。毎年このくらい分配される感じ？

ゆたか

ここ、ちょっと注意！その数字は「5年間の平均」なんです。毎年同じ金額を受け取る前提ではないので、数字の中身まで見ていきましょう。

※将来の賃料上昇想定を踏まえた、運用期間全体（5年間）の想定平均利回り
※利回りは年利・税引前です。利益超過分配を含み、物件売却損益は含みません。1年目は2.6～3.0％（年利・税引前）の想定です。早期償還・最大1年の延長の可能性があります。

個人的に見たいのは、「どんな物件なのか」「なぜ分配の想定が後半ほど大きくなるのか」「5年間、どうお金を置いておく商品なのか」というところ。

特典だけ先に見て申し込むより、ちゃんと仕組みを理解してからのほうがいいですね。ということで、気になるところも含めてまとめてみました！

＼まずは募集条件・書面をチェック／

renga第4号の条件を確認して口座開設へ

※口座開設とファンドへの投資申込みは別です。元本・分配金・運用成果は保証されません。

renga第4号は、東京の住宅2棟に投資するファンド

※イラストはイメージであり、実際の対象物件・運用実績を示すものではありません。

まずはファンドの基本情報

rengaは、不動産などを裏付けとする投資商品を小口化し、ブロックチェーン技術を使って権利を記録・管理するデジタル証券のサービスです。

今回、僕らが購入するのはマンションの部屋そのものではなく、「renga第4号合同会社」への匿名組合出資持分をデジタル証券にしたもの。ファンドが2棟の不動産信託受益権を取得・運用する仕組みとなります。

賃料収入をもとにした運用中の分配金と、運用終了時に物件を売却して支払われる償還金。この2つを合わせて投資の結果を見る商品です。

償還時の売却益があれば、さらにリターンUPを期待できる一方、売却価格や費用によっては、戻ってくる金額が出資元本を下回ることもあります。

両国27戸＋馬込48戸。どちらも駅徒歩4分

両国の物件は、北斎通りに面する角地。スマートロックやスマートホーム機能などを備えています。馬込の物件は、約798㎡の敷地に建つ4階建てで、三方道路に面し、内廊下も採用されています。

単身向けだけでなく2LDKも含まれるので、異なる住まいのニーズを取り込める構成ですね。

ゆたか

何十億円もする一棟マンションを自分で買って管理するのは、なかなか無理ですｗ そこに10万円単位で参加できるのは、小口化された商品のわかりやすい魅力だと思います。

ただし、2棟とも東京の住宅なので、地域や用途がまったく違う資産に分散されるわけではありません。自分がすでに持っている投資先も含めて考えたいところです。

住宅需要に関する説明は運営会社の見解です。筆者の評価はそれと区別して記載しています。

今回の見どころは「賃料改善」と「取得価格」

※イラストはイメージであり、実際の対象物件・運用実績を示すものではありません。

想定利回りは年3.2～3.6％（税引前）。毎年一定ではありません

ここは、見出しの数字だけで判断しないほうがいいです。

販売用資料では、運用が進むにつれて賃料水準を改善し、分配金利回りも段階的に高まる想定となっています。

べびまる

賃料の見直しで、分配金も増やしていく想定なんだね？

ゆたか

そういう計画ですね！ただ、賃料アップも分配金の増加も確約ではありません。

では、なぜ賃料が改善する想定なのか？

運営会社の調査では、現行の賃料水準が、一定条件で抽出した周辺の募集事例に対してAIFLAT両国で約94％、ARKMARK馬込で約87％とされています。

そのため、入居者の入替えや契約更新の機会に賃料を見直し、物件が稼げる金額を段階的に高めていくという方針です。

べびまる

建物を持っているだけじゃなくて、運用しながら条件を改善していくのね。

ゆたか

そうそう！ただ、借りる人がその賃料に納得してくれるかは別です。想定どおりに上げられなかったり、空室や修繕費が増えたりすれば、分配の見込も変わります。

取得予定価格は、鑑定評価額より低い

もうひとつ気になったのが、物件を取得する予定の価格と、鑑定評価額の差です。

取得予定日は2026年12月17日。鑑定評価額は2026年9月1日時点で、実際の売却価格を保証するものではありません。

差額は5億5,560万円。合計の取得予定価格は、鑑定評価額より約14.3％低い計算です。

なお、想定利回りには、償還時の物件売却損益は含まれていません。

償還時の売却益が生じれば、追加のリターンを得られる可能性があります。ただし、売却損が生じる可能性もあります。

取得時の価格を考える材料として、ここはプラスに見ています。

ただし、「鑑定評価額より安く買う予定」と「その鑑定評価額で売れる」は、まったく別の話。この差額が、そのまま僕らの利益になるわけでもありません。

ファンドには借入金や諸費用もあります。今後の賃料・金利・売却市況によって評価は変わるので、この差額だけで元本が守られるとは考えないようにしたいですね。

投資前に見ておきたい、デメリット・注意点

※イラストはイメージであり、実際の対象物件・運用実績を示すものではありません。

5年間の運用。期中売却には、買い手が必要

rengaには、投資家間で出資持分を売買し、換金できる仕組みがあります。

長期運用の商品に、期中売却という選択肢があるのはプラス。ただし、売り手と買い手のマッチングが必要で、希望する時期・価格・数量で売れるとは限りません。

べびまる

5年って長いけど、必要になったら売ればいい、で考えるのは違うんだね。

ゆたか

そうなんですよね。「売りに出せる」と「売れる」は別！使う日が決まっているお金を入れて、あとで困るのは避けたいところです。

売買基準価格は、運用開始後、各計算期間ごとに見直されます。毎日値段が動く形ではありませんが、購入したときの価格がずっと維持されるという意味ではありません。

たとえば100万円で期中売却が成立した場合、売却側の手数料は16,500円です。短い期間で出し入れするつもりなら、ここは軽く見ないほうがいいですね。

運用期間は5年の予定ですが、早期償還や最大1年の延長の可能性もあります。長期で置いておける資金の一部で考える商品、というのが僕の見方です。

取引停止期間や譲渡承諾などの条件もあります。100万円の手数料例は筆者計算です。

分配金の全額が、そのまま「利益」ではない

ここ、ちょっとややこしいんですが大事です。

想定利回りの計算には、利益超過分配も含まれます。販売用資料では、建物の減価償却費などの関係で、分配金の一部が税務上「出資金の払戻し」として扱われると説明されています。

つまり、入金された分配金を、全部そのまま投資の利益として数えるわけではないということです。

なので、最終的な成果は「運用中の分配金＋最後に戻ってくる償還金」の合計で見て、そこから投じた金額や税金などを考える必要があります。

なお、販売用資料では、国内の個人投資家の利益分配は原則として雑所得・総合課税で、20.42％の源泉徴収があると案内されています。源泉徴収だけで課税が完結するわけではありません。

上記は一般的な説明で、個別の税額の試算ではありません。申告の要否や税務上の取扱いは、ご自身の状況に応じて税理士・税務当局へご確認ください。

23億円の借入がある。投資家より返済が優先される

今回のファンドは、投資家から集める12億9,500万円だけで物件を買う仕組みではありません。

※鑑定LTVは「鑑定評価額に対する借入金の割合」です。募集金額や取得予定価格に対する割合とは異なります。ファンド総額と物件の取得予定価格も、同じ金額ではありません。

ノンリコースローンは、返済の責任財産を限定した借入のこと。この言葉が付いているから、僕らの出資元本が保証されるわけではありません。

書面上、投資家への分配等は借入金の返済に劣後します。物件の価値が下がったり、運用がうまくいかなかったりしたときは、借入金の返済が優先され、投資家への返還額が減る可能性があります。

また、金利や借入条件によって分配原資は変わりますし、借入期間があるため、売却の時期を好きなだけ後ろへ延ばせるわけでもありません。

renga第4号は、運営会社とは別の「renga第4号合同会社」を発行者とする構造です。ただ、会社を分けていることと、あらゆる損失や業務停止の影響を避けられることは別。運営会社・信託会社・システムなど、関係者に依存するリスクも書面に記載されています。

金融ライセンスの保有や会社の知名度だけで判断せず、今回の商品自体の条件を見る。ここは他の商品と同じですね。

申込手数料なしでも、ファンドの運用コストはかかる

販売用資料では申込手数料はありません。一方で、運用報酬・取得報酬・募集の取扱手数料・売却報酬などは、ファンドの財産から支払われます。

主なものだけ挙げると、期中運用報酬は取得価格に対して年0.11％、取得報酬は取得価格に対して2.2％、募集の取扱手数料は出資総額に対して2.2％、売却報酬は売却価格に対して0.55％です。いずれも税込で、計算の基準となる金額が違います。

ほかにも、システム使用料・信託関係の費用・税金・管理費、条件を満たした場合のインセンティブ報酬などがあります。申込みの画面で別途手数料を払わない＝費用が一切ない、ではありません。

上記は費用の一部で、すべてを列挙したものではありません。公式案内では、想定利回りは運用報酬・販売報酬等を控除した後の数値とされています。料率を一律に足したり、想定利回りから重ねて引いたりする計算ではありません。詳細は公式案内内の目論見書をご確認ください。

なお、本商品の取引には、金融商品取引法上のクーリング・オフの適用はありません。申込前に、目論見書と契約締結前交付書面を確認しておきましょう。

投資特典・優先権と、申込みのスケジュール

※イラストはイメージであり、実際の対象物件・運用実績を示すものではありません。

成約金額に応じた特典。個人はPayPayポイント

第4号には、成約金額に応じて特典を受け取れる仕組みがあります。個人はPayPayポイント、法人は商品券です。

一律で「出資額の1％相当分」がもらえる条件ではありません。たとえば、この特典では100万円でも200万円でも同じ1万円相当の区分になります。

※個人の特典はPayPayポイントコードで付与され、PayPayポイントに交換して利用できます。出金・譲渡不可。PayPay／PayPayカード公式ストアでも利用可能です。法人への商品券は2027年1月下旬を目途に登録住所へ郵送予定。先着枠・抽選枠の申込金額を合算して判定する案内ですが、特典は成約が前提です。抽選に申し込むだけで付与が確定するわけではありません。特典が課税対象になる場合があります。

最新条件は第4号公式案内をご確認ください。

はじめての投資なら、投資デビュー応援キャンペーンも

こちらは、rengaへの投資がはじめての個人を対象にしたキャンペーンです。

期間は2026年11月9日（月）～12月1日（火）。第4号を30万円以上成約し、付与時点でメールマガジンを購読していることなどが条件です。すでにrengaへの投資履歴がある方は対象外となります。

※個人口座からの申込みが対象です。条件達成の確認後、2027年1月下旬を目途に付与コードをメールで送付予定。メールマガジンの購読停止、口座閉鎖、過去の投資履歴、不正等が確認された場合は対象外です。予告なく変更・終了する場合があります。成約金額別特典とは対象条件が異なるため、併用可否・付与総額は最新の公式条件をご確認ください。

出典：投資デビュー応援キャンペーン公式案内（2026年10月21日公開、10月27日確認）。上の表は初回投資キャンペーン単体の特典です。

べびまる

特典を見ると、ちょっと多めに申し込みたくなるね。

ゆたか

わかるｗ でも、特典をもらうために投資額を増やすのは順番が逆ですね。まずは5年間の運用とリスクを受け入れられる金額からです。

既存の保有者・第3号で落選した人には優先権

出典：Owners Program、Returns Program。プログラムは予告なく変更・終了する場合があります。

先着枠は11月9日12時から。事前入金が必要です

※先着枠が満額等となった場合、抽選募集を繰り上げて開始する案内です。日程は予定のため、申込み前に公式案内をご確認ください。

申込みまでの流れは、口座開設申込み → 審査・口座開設完了 → 目論見書などを確認 → ファンド申込み・入金です。先着枠と抽選枠では入金の順番が違うので、そこだけ間違えないようにしましょう。

投資経験や資産状況などの設問は、実際の状況に沿って正確に入力してください。審査に必要な情報なので、内容を確認しながら回答しましょう。

審査があるため、口座開設の完了時期や投資申込みの成立を保証するものではありません。

まとめ　東京の住宅を長く運用する選択肢

※イラストはイメージであり、実際の対象物件・運用実績を示すものではありません。

今回は、デジタル証券「renga」第4号を見てきました。

駅徒歩4分の築浅2棟・合計75戸という物件構成と、入替え・更新を通じて賃料改善を目指す方針。何を運用して、どうリターンを目指すのかが見えるのは、個人的には評価したい部分です。

一方で、年3.2～3.6％（税引前）は5年間の想定平均で、毎年一定ではありません。利益超過分配が含まれること、借入金の返済が優先されること、期中売却にはマッチングと手数料が必要なことも、セットで見たいですね。

ゆたか

こまめに売買をしなくていいので続けやすい、というのは魅力。ただ、「買ったら確認しなくていい」ではないです。運用報告を見ながら、長く置けるお金で考えたいですね。

条件が合えば、資産運用の選択肢のひとつとして検討する余地はあると思います。逆に、近いうちに使うお金を置く場所として、無理して選ぶ必要はありません。

特典はあくまでプラス材料。まずは物件と商品の仕組みに納得できるか、そこから見てみてくださいね！

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renga口座開設

※口座開設とファンドへの投資申込みは別です。元本・分配金・運用成果は保証されません。

すでに口座をお持ちの方：第4号の公式案内はこちら

※記載内容は2026年10月27日時点の情報です。本記事はデジタル証券株式会社が作成したものではなく、筆者個人による紹介・評価です。出資前には、最新の目論見書・契約締結前交付書面で、募集条件、手数料、リスク、税務上の取扱いをご確認のうえ、ご自身でご判断ください。

※本商品は元本・分配金・償還金・運用成果が保証されるものではありません。不動産価格、賃料、稼働率、金利、諸費用等の変動により、分配金の減少・無分配、元本割れ、希望する時期・条件で売却できない可能性があります。預金保険機構・保険契約者保護機構・投資者保護基金の保護の対象ではありません。

運用・販売：デジタル証券株式会社／金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第3471号。加入協会：一般社団法人日本STO協会、一般社団法人資産運用業協会、一般社団法人不動産証券化協会（準会員）。